При совершении любой сделки купли-продажи гражданам необходимо самостоятельно рассчитать НДФЛ, в том числе и налог с продажи гаража, а после определения необходимой суммы перечислить деньги в счет государства.
Некоторые владельцы собственности даже не задумываются об этом, ведь что может быть сложного при продаже собственного небольшого имущества? Договорились с покупателем, оформили документы, получили деньги – и можно тратить их по своему усмотрению.
Однако следует помнить, что при любом получении дохода нужно отдать часть выручки государству в виде НДФЛ, который платится каждым продавцом самостоятельно.
Не хочется? Не все так плохо, если знать ряд тонкостей налогового законодательства, ведь с казной можно и не делиться, причем на совершенно законных основаниях.
Главное – разобраться, какие права на использование льгот имеет продавец и какими вычетами он может воспользоваться.
Что же такое – налоговые вычеты? Граждане Российской Федерации при продаже любого имущества обязаны перечислить в бюджет налог на доходы, ставка которого равна 13%.
Например, налог при продаже гаража стоимостью 1000000 рублей составит 130000 рублей. Сумма немаленькая, но ее можно уменьшить, а при наличии некоторых обстоятельств и вовсе избежать выплаты налога.
Для этого и используются налоговые вычеты.
Однако с этим понятием возникает много путаницы. Наверняка всем уже известно, что часть потраченных на покупку квартиры денег можно вернуть. То же относится и к затратам на лечение и обучение, однако понятие налоговых вычетов несколько обширнее.
Под это определение попадают некоторые льготы, которыми могут воспользоваться граждане, если совершают следующие действия:
- продажа жилья, иного имущества (к примеру, гаражи или автомобили);
- приобретение жилья (квартир, домов, земельных участков);
- оплата банковских процентов по ипотечным кредитам;
- оплата некоторых видов обучения;
- оплата лечения и др.
Вычеты предоставляются как фиксированные суммы, установленные законодательством, либо в размере ранее произведенных затрат. Воспользоваться налоговыми льготами можно как при некоторых покупках и оплате услуг, так и при продаже своего имущества, находящегося в собственности.
По характеру применения налоговые вычеты делятся на 2 категории:
- Уменьшают суммы налога к уплате при операциях продажи имущества (домов, квартир, гаражей, автомобилей и пр.) Такие вычеты предоставляются либо как фиксированные суммы, установленные законодательством, либо в размере ранее произведенных затрат.
- Предоставляют возможность вернуть часть денег, потраченных на покупку или оплату услуг.
Все это называется налоговые вычеты, отсюда и небольшая путаница.
В отношении операций с таким имуществом, как гараж, допускается лишь уменьшение налога при продаже. Вернуть часть средств при покупке гаража не получится, так как он имеет статус нежилого помещения.
Право на денежный возврат у граждан появляется лишь в случае приобретения жилья.
К примеру, если гражданин купил квартиру, то сможет подать документы для того, чтобы государство вернуло ему ранее удержанный подоходный налог.
Налоговый вычет при покупке гаража отсутствует, то есть денег от государства за приобретение этого вида собственности получить не выйдет.
Когда же бывает нужно платить налог? Чтобы не омрачать радость от проданного гаража дополнительными вопросами со стороны налоговиков, необходимо понимать, в каких случаях нужно подавать декларацию и делиться прибылью с государством при продаже личного имущества.
Для начала стоит определиться со сроком владения. Если продаваемый объект недвижимости был в собственности более 3 лет, никаких налоговых обязательств при продаже не возникает. В этом случае можно смело оформлять сделку на продажу гаража, не отчитываясь перед налоговой и не опасаясь за последствия.
Данное положение относится к недвижимому имуществу, приобретенному до 1 января 2016 г. Об этих нюансах будет сказано позже.
Если потребовалось продать гараж, срок владения которым составил менее 3 лет, то нужно будет составить по итогам сделки декларацию по форме 3-НДФЛ и перечислить полученную сумму налога в казну государства.
В этом случае появляется возможность использования налоговых вычетов. Как уже говорилось, они могут быть составлены либо как установленная законом фиксированная сумма, либо в размере ранее совершенных расходов.
В Налоговом кодексе вычеты в фиксированной сумме можно получить при продаже следующего имущества:
- жилых домов, квартир, комнат дач – в размере 1000000 рублей;
- прочего имущества, к которому относится и гараж – в сумме 250000 рублей.
Нужно ли будет в результате платить налог? Для этого решается простая задача: от суммы продажи объекта следует отнять налоговые вычеты. Если результатом будет положительное число, то от него вычисляется НДФЛ в размере 13%. Если сумма окажется равна нулю или меньше, в этом случае налог платить не придется.
Пример: гражданин Ж. решил продать гараж в 2016 г. Сумма сделки с покупателем составила 360000 рублей, а куплен гараж был годом ранее, в 2015 г., за 320000 рублей. Учитывая, что срок владения составил менее 3 лет, необходимо рассчитать налог.
В качестве вычета можно взять либо фиксированную сумму в 250000 рублей, либо размер предыдущих затрат на приобретение данного имущества. В данной ситуации выгоднее будет воспользоваться суммой фактических затрат, то есть уменьшить налогооблагаемую базы от продажи на 320000 рублей – ту сумму, которая была затрачена на покупку этого гаража в 2015 г.
Для этого необходимо иметь в наличии подтверждающий покупку документ. В этом случае расчет выглядит таким образом: (360000-320000)·13% = 40000·13% = 5200 рублей. Сумма налога к уплате составит 13% от разницы между суммой продажи гаража (360000 рублей) и суммой его первоначальной покупки (320000 рублей). Разница составляет 40000 рублей, 13% от нее – 5200 рублей к уплате.
Отсутствие документов на изначальную покупку гаража позволит воспользоваться фиксированным вычетом в 250000 рублей.
В этом случае размер налога рассчитывается немного по-другому: (360000-250000)·13% = 110000·13% = 14300 рублей.
Из суммы продажи гаража вычитается фиксированная льгота (250000 рублей), а от получившейся цифры вычисляется 13%; в результате получается 14300 рублей, что уже менее выгодно по сравнению с первым вариантом.
Теперь об оформлении деклараций. Если период владения гаражом не превышает 3 года, то помимо уплаты налога появляется обязанность и по предоставлению декларации по форме 3-НДФЛ. Даже если сумма рассчитываемого налога равна нулю, отчетность необходимо сдать в налоговую инспекцию в любом случае.
Порядок получения вычета и оформления декларации при продаже гаража довольно прост: в этом случае можно не указывать свои доходы от иной деятельности, в том числе заработную плату. Но это при условии, что подается декларация с единственной целью: отчитаться за продажу данного вида имущества.
В этом случае при заполнении документов будут задействованы титульный лист, раздел 1, раздел 2, а также листы А и Д2.
При наличии иных вычетов, которые подразумевают возврат налога на доходы, например, если хочется вернуть деньги за лечение или обучение, покупку квартиры или же если декларация подается от лица предпринимателя, уплачивающего НДФЛ, указывается и размер прочих доходов и расходов.
Предоставить декларацию необходимо до 30 апреля следующего за фактом продажи года, а до 15 июля нужно будет заплатить рассчитанный НДФЛ. Если сделка состоялась в 2016 г.
, отчетность необходимо будет оформить в 2017 г. При нарушении этих сроков следует быть готовым к оплате штрафа, даже если сумма налога к уплате равна нулю.
На данный момент минимальный размер взыскания составляет 1000 рублей.
Несколько слов о последних изменениях в продаже имущества. Не так давно в законодательство внесли некоторые изменения, затрагивающие начисление НДФЛ при реализации недвижимого имущества.
По новому правилу срок владения, после которого не придется рассчитывать налог при продаже недвижимости и отчитываться в налоговую, составляет 5 лет.
Но новое положение относится исключительно к объектам, приобретенным после 1 января 2016 года.
Если нужно продать какой-либо объект недвижимости в 2017 году, приобретенный, к примеру, в 2013, не придется ни платить НДФЛ, ни отчитываться, несмотря на то, что период владения составил менее 5 лет. Для подобных объектов остается актуальным трехлетний срок владения.
Можно ли отнести гараж к объекту недвижимости в целях определения пятилетнего минимального срока владения? Пока существует трактовка, что все объекты, которые имеют налоговую льготу при продаже в 250000 рублей, будут по-прежнему иметь срок безналоговой продажи 3 года, но четких официальных комментариев по этому поводу пока не было.
Впоследствии, скорее всего, будет известна более определенная позиция чиновников по этому поводу; к тому же, подобный вопрос станет актуальным не ранее 2019 года.
Налог с продажи гаража — в 2020 году, нужно ли платить, пенсионеры, в собственности менее 3 лет, вычет с какой суммы, право, льготы, документы, рубли
Начисление и уплата налога с продажи гаражных строений гражданами в России имеет многоступенчатую систему, состоящую из допущений, позволяющих либо не платить налог вообще, либо использовать право на уменьшение базы налогообложения с помощью налогового вычета (1).
Не облагается налогом с доходов физических лиц (НДФЛ) сумма, поступившая физическому лицу — резиденту Российской Федерации от продажи автогаражного строения, находящегося у него в собственности более 3 лет (2). Совственник может получить строение для стоянки автомобиля во владение:
- путем приобретения;
- вступления в наследство;
- как член гаражного кооператива.
Важно! Собственникобязан иметь документальное подтверждение права собственности на гараж. От даты вступления до даты продажи исчисляется период владения имуществом.
Пенсионеры (работающие и неработающие), инвалиды с детства и I, II групп имеют льготы по уплате налога на имущество (3).
Для того, чтобы воспользоваться налоговой льготой они должны до 1 ноября года, предшествующего получению дохода от продажи, предоставить налоговому органу по месту жительства уведомление о выбранных льготируемых объектах налогообложения и копию своего пенсионного удостоверения (4).
ТОП-5 лучших автомобилей по качеству в 2021 году по мнению экспертов
Что касается налога на доходы физических лиц, то при продаже гаража в 2021 году, он уплачивается этими категориями граждан на общих основаниях.
Какой размер налога с продажи гаража?
Для физических лиц-резидентов России при продаже строения для стоянки автомобиля применяется стандартная налоговая ставка НДФЛ — 13 процентов (5). База для расчета налога определяется с учетом налогового вычета — прошлых затрат на приобретение объекта продажи.
Предельный размер налогового вычета без документального подтверждения (6) ограничивается суммой 250 тыс.рублей. При документальном подтверждении расходов на приобретение в уменьшение налоговой базы засчитывается вся подтвержденная сумма затрат (7).
Правилам дорожного движения с поправками 2021 — новые дорожные знаки в ПДД
Для получения права на налоговый вычет физическому лицу необходимо заполнить и предоставить по окончании налогового периода (календарного года) территориальному налоговому органу по месту прописки:
- стандартную Декларацию по форме 3-НДФЛ;
- заявление на возврат суммы вычета;
- копии и оригиналы документов, относящихся к вступлению в собственность на строение, кадастровую документацию
- чеки, банковские квитанции, накладные, счета, свидетельствующие о затратах на приобретение или постройку строения.
Граничный срок подачи декларации – до конца апреля года, следующего за тем, в котором произошел факт продажи гаражного строения (8).
Пример! Резидент РФ Стрельцов в 2021 году продал гаражное строение, ранее приобретенное в 2021 году, за 600 тыс. рублей. У него имеются документы, подтверждающие его затраты на приобретение гаража за 400 тыс. рублей.
До конца апреля 2021 года, он обязан предоставить в налоговую инспекцию форму 3-НДФЛ, все подтверждающие документы и начислить себе подоходный налог с продажи гаража, находившегося в собственности менее 3 лет, в размере 26 тыс. рублей.
Пример расчета: (600000-400000)х13% НДФЛ=26000.
Интересные факты:
- Негативный пример из практики. Гражданин России продает гараж в 2021 году за 300 тыс. рублей. Фактически, он стал его владельцем в 2021 году, вступив в гаражный кооператив, получил технический паспорт. Но не оформил гараж в собственность. Процедура оформления собственности была осуществлена за 5 дней до его продажи по требованию нотариуса. Собственник лишился права на возможность неуплаты налога (ему засчитали период пребывания гаража в собственности только 5 дней!). Из-за отсутствия документов на приобретение, начислен подоходный налог с продажи гаража 2021 рублей = (300000-250000) х 13% НДФЛ.
С другой стороны, юристы доказывают, что согласно ст.
218 Гражданского Кодекса РФ член гаражного кооператива, внесший полностью свой паевой взнос, автоматически приобретает право собственности на него. Такие юридические коллизии разрешаются в судебном порядке.
- Важно! Нерезиденты Российской Федерации не имеют права на предоставление налоговых вычетов и облагаются НДФЛ по ставке 30%. Гражданин Грузии продал гараж в Волгограде за 200 тыс.рублей. Для него налог с продажи гаража составит 60 тыс.рублей. (200х30%).
- Практика показывает, что если стороны сделки по продаже гаража, не регистрируют её в установленном порядке (например, деньги за предмет купли-продажи передаются по расписке), факт продажи остается «в тени» и налог не уплачивается. Бывают случаи, когда участники сделки занижают ее официальную стоимость. Например, по договору купли-продажи, автогаражное строение продается за 300 тыс. рублей. Фактически продавец и покупатель договорились за 400 тыс.рублей. Разница в начислении налога составила 13 тыс.рублей (400-300)х13%), а доказать, что реальная цена выше, контролирующим органам будет непросто.
Ссылки на положения Налогового Кодекса РФ:
- статья 210 п 3;
- статья 217 пп.17.1;
- статья 407 пп.4.5;
- статья 407 п.7;
- статья 224 п.1;
- статья 220 пп.2.1;
- статья 220 пп.2.2;
- статья 229 п.1.
Во избежание возникновения проблем с налоговыми органами гражданам, совершающим сделки купли-продажи гаражей, следует знать, какие налоги необходимо платить, а также порядок их расчёта и уплаты.
В данной статье вы узнаете нужно ли платить налог с продажи гаража в собственности, каков размер общей суммы и можно ли получить вычет при продаже бокса.
В каком размере платится?
Нужно ли платить? При совершении сделок у граждан появляется доход. Следовательно, на основании пункта 1 статьи 207 Налогового кодекса РФ у них возникает обязанность по уплате на доходы физических лиц (НДФЛ).
Важно! Если продаётся гаражный бокс, находящийся в собственности более трёх лет, то налог платить не требуется. При этом в отношении имущества, купленного продавцом после 1 января 2021 года, действует правило пяти лет.
При покупке физические лица становятся собственниками имущества. В связи с этим, согласно статье 400 НК РФ, они должны ежегодно платить налог на имущество физических лиц. Кроме того, если покупатель становится владельцем земли под боксом, то он также должен ежегодно платить земельный налог.
Однако зачастую продавец, зная, что ему придётся платить НДФЛ, закладывает сумму налога в стоимость гаража. Поэтому покупатель косвенным образом становится плательщиком указанного обязательного платежа.
Примеры расчёта суммы
В этом разделе рассмотрим несколько примеров, которые позволят понять, какую сумму налога потребуется уплатить.
Поскольку платежи за имущество и землю уплачиваются на основании налогового уведомления, а НДФЛ с данного вида дохода определяется плательщиком самостоятельно, то следует подробнее рассмотреть его расчёт.
Первый пример.
В 2021 году гражданином был куплен гараж, а в 2021 году он решил его продать, что успешно и сделал. За это ему удалось выручить 200 тыс. руб.
Поскольку имущество находилось в его владении более трёх лет, то, согласно части первой пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, этот доход не подлежит налогообложению и декларированию.
Второй пример.
В 2021 году продавец реализует гараж, приобретённый в 2021 году, за 200 тыс. руб. В связи с тем, что он владел им меньше пяти лет, то у него возникает статус налогоплательщика. Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 даёт ему право воспользоваться имущественным вычетом в размере дохода, полученного от продажи, но не более 250 тыс. руб.
Тогда для расчёта необходимо:
- отнять от суммы дохода сумму вычета: 200 000 – 200 000 = 0;
- применить к рассчитанной налоговой базе ставку 13%: 0 *13% = 0.
Учитывая, что налоговый вычет полностью перекрывает налогооблагаемый доход, то налог уплачивать не требуется.
Справка! В данном случае, несмотря на отсутствие налога, гражданин обязан по окончании года (до 30 апреля следующего года) подать декларацию в налоговые органы.
Третий пример.
Пусть гараж, также приобретённый менее пяти лет назад за 300 тыс. руб., продаётся за 350 тыс. руб., тогда следует произвести следующие расчёты:
- отнять от суммы дохода максимально допустимый размер вычета: 350 000 – 250 000 = 100 000;
- умножить полученную базу на ставку налогообложения: 100 000 * 13% = 13 000.
Размер налога, рассчитанный таким путём, составляет 13 тыс. руб. Однако, как установлено подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, у продавца есть право уменьшить свой доход не на размер вычета, а на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Если следовать этому положению, то размер налога будет равен 6,5 тыс. руб.:
- 350 000 – 300 000 = 50 000;
- 50 000 * 13% = 6 500.
Данным методом можно пользоваться тогда, когда в наличии есть документы, подтверждающие факт покупки гаража в прошлом (договор купли-продажи).
При этом предварительно рекомендуется удостовериться в том, что данный способ выгоднее, чем применение имущественного вычета.
В рассматриваемом примере продавцу лучше применить метод, который учитывает расходы на приобретение гаража, и заплатить 6,5 вместо 13 тыс. руб.
Четвертый пример.
Человек в 2021 году продал гараж по цене 200 тыс. руб. Его кадастровая стоимость на 1 января 2021 года составила 300 тыс. руб. Расходы на приобретение неизвестны. В этом случае, руководствуясь положением пункта 5 статьи 217.1 НК РФ, налоговую базу следует определять следующим образом:
- найти кадастровую стоимость объекта с учётом понижающего коэффициента 300 000 * 0,7 = 210 000;
- сравнить пониженную кадастровую стоимость с доходом от продажи 200 000 < 210 000;
- взять в расчёт сумму, равную 210 тыс. руб., поскольку дохода от продажи имущества меньше его кадастровой стоимости с учётом коэффициента 0,7;
- рассчитать сумму:
- 210 000* 13% = 27 300 рублей.
Инструкция по погашению
Здесь расскажем, как правильно платить налог.
Поскольку физическое лицо НДФЛ с дохода от продажи рассчитывает и платит самостоятельно, а не через налогового агента (работодателя), важно знать, какие шаги необходимо предпринять для уплаты.
-
По окончании года заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указать:
- все доходы, полученные за год (не только от продажи гаража);
- источники выплаты доходов;
- все виды вычетов;
- суммы, уплаченные в течение года (удержанные работодателем);
- сумму налога на доход от продажи гаража, подлежащую уплате.
- Подать налоговую декларацию по месту жительства до 30 апреля следующего года.
- Приложить к декларации копию документа в подтверждение факта продажи (договор купли-продажи, договор мены и т.д.).
- При необходимости приложить документ, подтверждающий расходы продавца на покупку гаража (если он заявляет к вычету сумму расходов, связанных с получением дохода).
- Дождаться от налоговой уведомления об уплате.
- Произвести уплату НДФЛ до 15 июля одним из способов, например:
- обратившись в банк;
- через платёжный терминал;
- через интернет-банк.
Когда возможно освобождение?
Освобождение от уплаты налога возможно в следующих случаях:
- если гараж был куплен продавцом до 1 января 2021 года и находился в собственности владельца более трёх лет;
- если данный объект приобретён продавцом после 1 января 2021 года и находился в собственности более пяти лет;
- если цена продажи меньше или равна 250 тыс. руб., и продавец применил имущественный налоговый вычет в размере дохода;
- если цена продажи меньше или равна стоимости его покупки продавцом, что может быть документально подтверждено.
Справка! Последние два случая актуальны тогда, когда доход от продажи гаража не меньше, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Иначе в качестве налоговой базы необходимо брать не фактический доход, а 70% от кадастровой стоимости гаража, которая имеет большее числовое значение.
Получаем вычет
Возврат подоходного налога при покупке/продаже бокса может быть осуществлён с помощью применения имущественного налогового вычета в размере полученного дохода, максимальный размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.
Для этого физическому лицу необходимо направить в налоговую инспекцию следующие документы:
- заявление о возврате денег;
- декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием вычета и ранее уплаченного налога;
- копию договора купли-продажи гаража;
- документ, подтверждающий уплату налога.
- Скачать бланк по форме 3-НДФЛ
- Скачать образец по форме 3-НДФЛ
- Скачать бланк заявления о предоставлении налогового вычета
- Скачать образец заявления о предоставлении налогового вычета
В свою очередь, налоговый орган обязан пересчитать налоговую базу по доходу от продажи гаража и вернуть сумму налога не позднее, чем через месяц.
Как указано в пункте 7 статьи 78 НК РФ, заявление о возврате средств можно подавать в течение трёх лет со дня перечисления суммы налога.
Например, гараж продан за 300 тыс. руб., налог рассчитан с полной величины дохода. Соответственно, его размер составляет тыс. руб.
Для определения суммы возврата следует произвести следующие расчёты:
- найти налоговую базу с учётом вычета: 300 000 – 250 000 = 50 000;
- рассчитать: 50 000 * 13% = 6 500;
- отнять от суммы ранее уплаченного налога сумму, подлежащую уплате: 39 000 – 6 500 = 32 500.
Значит, налогоплательщик должен получить к возврату 32,5 тыс. руб.
Теперь вы знаете, что можно вернуть налог с покупки гаража.
Важно! Вернуть ранее исчисленный НДФЛ при покупке гаража не представляется возможным. Сделать это можно только при приобретении квартиры или другого жилого помещения.
Следуя рекомендациям, отражённым в статье, физическое лицо сможет правильно рассчитать сумму налога при совершении сделки, а также перечислить его в необходимые сроки. Это позволит избежать негативных последствий в виде излишней уплаты налога или начисления штрафа за уклонение от налогообложения или несвоевременной подачи налоговой декларации.
Налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц
Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2021 году.
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.
В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.
Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Налог с продажи квартиры для физических лиц
Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.
Когда платить налог с продажи квартиры в 2021 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2021 года.
Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили ли вы доход от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.
Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимся штрафом и пеней.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученного дохода. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.
Можно применить имущественный вычет при расчете налога с продажи квартиры.
Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости.
Применить имущественный вычет можно только не более 1 миллиона рублей, по тем, что находились в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.
С примерами расчета налога можете ознакомиться ниже.
Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет
В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:
- 3 года — для квартир,полученных или приобретенных до начала 2016 года.
- 5 лет — для квартир, если право зарегистрировано после 01.01.2016 года.
Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:
- Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
- Если квартира получена по приватизации.
- Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Проданная с 2021 года и является единственной недвижимостью.
Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.
Как не платить налог при продаже квартиры менее 3 лет?
Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.
Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:
- владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
- при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.
Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности больше установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.
Обратим внимание, является ли резидентом продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.
Ставки налога с продажи квартиры для:
- резидентов составляют 13%;
- нерезидентов — 30%.
При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, не может быть и речи.
Для пенсионеров
Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.
Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.
Налог с продажи доли
Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.
При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:
- уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн. рублей (имущественный вычет);
- уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.
Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.
Рассмотрим ситуации на примерах:
Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2019 году с указанием стоимости в 1 800 000 рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2019 года 1 600 000 рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1 850 000 рублей.
- Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета: (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
- Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 65000 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.
Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.
1600 т.р. × 70% = 1120 т.р.
Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы.
(1120 т.р. – 1000 т.р.) × 20% = 24 т.р.
Пример 2. Квартира приобретена в 2020 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2021 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.
- Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) × 13% = 39 т.р.,
- Вычитание доходы минус расходы: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) × 13% = 65 т.р.
Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.
Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2021 году
Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?
vadim70 ovthinnikov/Fotolia
Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:
Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась.
Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%.
Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн.
Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.
Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?
Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.
Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.
Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи).
Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей.
Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.
Мне подарили квартиру. Плачу ли я налог, если продам ее?
Облагается ли налогом дарение, если срок владения меньше года?
Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:
В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.
Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму.
Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.
В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.