Когда дом только что или недавно сдан в эксплуатацию, меньше всего жители и управляющая организация думают о том, что в своё время ему предстоит капитальный ремонт. А между тем, обо всех организационных моментах нужно позаботиться заранее. Читайте советы нашего эксперта Екатерины Окуньковой.
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Изучите организационные моменты проведения капремонта новостройки
29 января Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», провела онлайн-семинар «Капитальный ремонт новостроек: кому доверить деньги, как провести ОСС и выбрать банк», на котором рассказала:
- как формируется фонд капремонта,
- спецсчёт или общий счёт регоператора лучше выбрать,
- как правильно открыть спецсчёт.
Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» →
Узнайте, включён ли дом в региональную программу капитального ремонта
Капитальный ремонт общего имущества в МКД – это восстановление или полная замена конструктивных элементов здания, в том числе внутридомовых коммуникаций.
Региональная программа капремонта создана для того, чтобы вести учёт многоквартирных домов и отслеживать, когда им необходим капитальный ремонт. В такую программу включены все МКД, кроме тех, что перечислены в ч. 2 ст. 168 ЖК РФ, а это дома:
- в установленном Правительством РФ порядке признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции,
- в которых менее пяти квартир.
Собственники помещений в МКД, введённом в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта и включённом в региональную программу при её актуализации, платят взносы на капитальный ремонт. Такая обязанность появляется у них по истечении срока, установленного органом госвласти субъекта РФ, но не позднее чем в течение 5 лет с даты включения дома в региональную программу.
Екатерина Окунькова объяснила, что обычно происходит на практике. Застройщик сдаёт дом, администрация его принимает и передаёт документы в местное министерство строительства, которое включает МКД в региональную программу капитального ремонта.
Если многоквартирный дом возвёл добросовестный застройщик, то он в течение следующих пяти лет после сдачи объекта в эксплуатацию несёт за него ответственность и исправляет все огрехи. Бывают и другие ситуации.
Например, застройщик обанкротился сразу после сдачи дома, а здание построено так некачественно, что ему требуется ремонт в ближайшие четыре года.
В таком случае УО обращается в администрацию с заявлением о проведении комиссии в данном МКД для постановки его на учёт и включения в программу капремонта.
Проверить, включён ли МКД в программу капремонта, можно на сайте регионального оператора капитального ремонта вашего региона.
Может ли УО внести изменения в региональную программу капремонта
Проследите, чтобы собственники приняли решение о способе формирования фонда капремонта
Собственники помещений в МКД должны принять и реализовать решение о способе формирования фонда капитального ремонта не позднее чем за 3 месяца до возникновения их обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
Екатерина Окунькова рекомендует обязательно провести ОСС для того, чтобы определить способ формирования фонда капремонта (спецсчёт или «общий котёл»), если до окончания пяти лет гарантии остаётся пара месяцев. Если этого не сделать, то администрация примет решение аккумулировать средства на общий счёт регионального оператора.
Эксперт советует для новостроек открывать специальные счета. Почему – узнайте из видеозаписи онлайн-семинара.
Откройте спецсчёт капремонта
Чтобы открыть для дома специальный счёт, необходимо следовать простой инструкции:
- Убедитесь, что МКД включён в региональную программу (ст. 168 ЖК РФ). Для этого зайдите на сайты минстроя или регионального оператора вашего субъекта.
- Подготовьте и проведите ОСС в доме (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).
На этом собрании определите владельца специального счёта и выберите кредитную организацию. Главная сложность заключается в том, чтобы правильно сформулировать вопросы к собранию и оформить протокол ОСС.
- После проведения собрания и получения протокола уведомьте контролирующий орган и регионального оператора об изменении способа формирования фонда капремонта (ст. 173 ЖК РФ).
Каждый пункт инструкции Екатерина Окунькова раскрыла на онлайн-семинаре. Подробности узнайте из видеозаписи, прикреплённой к статье.
7 ошибок на ОСС о переходе на спецсчёт капремонта: как избежать
Учтите основные ошибки, которые УО совершают при проведении ОСС
При проведении общего собрания собственников о выборе или изменении способа формирования фонда капремонта управляющие организации и ТСЖ часто допускают ошибки. В будущем, даже если капремонт уже будет проведён, прокуратура может потребовать вернуть деньги обратно регоператору. Чтобы этого не произошло, обратите внимание на следующие моменты:
- протокол ОСС должен быть легитимным;
- по всем вопросам необходимо набрать кворум;
- в повестку дня включите обязательные вопросы, убедитесь, что их формулировка однозначна;
- правильно определите владельца спецсчёта;
- выберите банк из списка разрешённых для открытия спецсчёта;
- своевременно уведомьте регионального оператора и контролирующий орган о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
После просмотра видеозаписи онлайн-семинара и изучения раздаточных материалов вы будете знать, как соблюсти все организационные моменты для того, чтобы капремонт в вашей новостройке был проведён вовремя.
Закон РФ о капитальном ремонте многоквартирных домов: когда вступил в силу, взносы и оплата капремонта
Почему закон о капитальном ремонте многоквартирных домов по-прежнему вызывает бурю негатива со стороны населения? Попробуем разобраться.
До определенного момента капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся за государственный счет, так как долгое время считалось, что державе не накладно содержать общедомовую собственность.
В 2012 году были внесены поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации и принят Федеральный Закон № 271, в результате вся ответственность за капитальный ремонт общей собственности легла на владельцев квартир.
Изменения в законодательстве
В чем суть поправок, которые внесли в Жилищный кодекс? До этого момента положение о капремонте многоквартирных домов не регламентировало правила оплаты владельцами общей собственности.
На данный момент процедура утверждена законодательно, и ее нарушение может быть наказуемо.
Таким образом, жильцов обязали сформировать денежный фонд, из которого средства будут поступать на восстановление здания.
Утвержденное постановление лишает возможности отказаться от отплаты начисленного тарифа. Единственное, что может сделать владелец квартиры — не накапливать долгов по новому виду коммунальных платежей, если он не попадает в льготную категорию, так как мерой пресечения безответственности могут стать арест и конфискация имущества.
Вопросы по формированию тарифной сетки оставили за региональными властями, поэтому платежи в разных регионах сильно отличаются друг от друга.
Сумма начисляется в зависимости от площади квартиры: квадратуру умножают на установленную в регионе минимальную тарификацию и получают ежемесячную плату. Ее нужно вносить, чтобы сформировать ресурс для поддержания жилищного фонда в оптимальном для полноценной эксплуатации состоянии.
При этом совладельцы общей собственности имеют право увеличивать взносы, отталкиваясь от минимума, установленного в регионе проживания.
Положительным моментом такой реформы стало появление более точных формулировок, которые касаются распределения денежных ресурсов, формирования тарифов, перечня мероприятий, попадающих в категорию капитального ремонта, ответственности за долги, основных обязанностей владельцев общей собственности. Возможно, в 2020 в закон об обязательном капитальном ремонте многоквартирных домов будут внесены незначительные изменения, и, скорее всего, они не коснуться формирования тарифной сетки и порядка, по которому осуществляются выплаты.
Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию
Действие нормативной базы
Федеральный закон от 25.12.2012 N 271-ФЗ регулирует изменения, внесенные в жилищный кодекс РФ, связанные с капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов. Эти изменения были внесены в 2012 году, когда оплата капитального ремонта была полностью возложена на службы ЖКХ. Согласно изменениям, теперь фонд формируется из личных средств собственников квартир.
Владельцы же частных домов сами принимают решение, когда им производить ремонт или реконструкцию жилья. Поэтому на них этот закон не распространяется.
В 2020 году данный закон претерпел некоторые изменения и был принят в редакции от 29 го июня под номером 176-ФЗ. Дополнения и изменения некоторых статей, внесли ясность и определенность для плательщиков, а главное, гарантию сохранности их денежных средств, формирующих фонд капитального ремонта.
Это важно знать: Жалоба на постановление об административном правонарушении: образец
Основные обязанности жильцов многоэтажек
В ФЗ № 271 сформулированы обязательства и некоторые права собственников многоквартирного дома:
- на владельцев частей общей собственности многоквартирных домов возложены обязательные денежные расходы по содержанию собственного и общего помещения, сумма подобных затрат формируется в зависимости от доли, которая находится во владении собственника;
- увеличивать установленные тарифы собственники многоквартирного жилья могут, заключив договор, если совместно принимают решение о внеочередном мероприятии или необходимости других работ по капитальному ремонту;
- к сведению будущих собственников квадратных метров: приобретая недвижимость, вы должны знать, что к новому владельцу переходят права и обязанности предыдущего, в том числе и невыплаченные долги по этой статье расходов;
- для финансирования восстановления, модернизации или замены частей коммуникаций, собственники многоквартирного здания могут создать собственный счет или, заключив договор, платить специальному региональному оператору, в обязанности которого вменяется формирование регионального фонда денежных средств.
По собственному желанию или другим причинам более 85% населения страны добровольно вносят деньги на счета крупных компаний, так называемых региональных операторов.
Формально, подобная организация может определять очередность и распределять средства, предназначенные на капитальный ремонт. В таком случае неизвестно, когда может дойти очередь до вашей общей собственности.
Хотя региональные планы создаются на основе технического мониторинга состояния жилых строений.
Нужно учесть, что в планы автоматически не попадают здания, изношенные более чем на 70%, и частная собственность на гарантии застройщика.
Фактически в выигрыше от подобного распределения оказывается старый жилой фонд, который невозможно восстановить силами и средствами жильцов, либо потребуется большое количество времени на накопление нужных ресурсов. Которые, с учетом темпов инфляции все более и более обесцениваются.
Проигрывают жители новостроек: за их счет происходит восстановление старых зданий, проводятся работы, в которых новостройки по объективным причинам не нуждаются и не будут нуждаться еще долгое время. Однако, согласно ФЗ о капитальном ремонте многоквартирных домов, платить должны все.
Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов
Федеральный закон 271 говорит следующее: в обязанности владельцев квартир жилых комплексов входит оплата обязательного взноса, который предназначен для капитального ремонта всего дома. Сумму оплаты устанавливает регион России, она зависит от площади квартиры.
До введения в силу закона финансирование возлагали на фонд по реформированию ЖКХ. Сегодня он занимается расселением людей в порядке переселения из ветхого и аварийного жилья.
Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов в 2020 году постановил, что органы местного управления формируют фонды и определяют операторов по региону. Операторы, в свою очередь, ознакомят с нововведениями жильцов домов и будут своевременно предоставлять отчеты в сети Интернет. Однако на практике возникло множество вопросов, связанных с процессом сбора и распределения финансов.
Исполнение закона о капитальном ремонте в России смотрите в видео
Данные реформы не стали новшеством, в гражданском кодексе зафиксирована обязанность жильцов содержать жилье на свои средства. Закон 271 ФЗ о капитальном ремонте лишь закрепил это повторно, признав оплату за выполнение капремонта и прочих работ в многоквартирном доме обязательной для собственников. Также закон установил механизм осуществления этих работ, их режим.
О санкциях за неуплату
Чем грозит неуплата, предусмотрено в ст. 155 закона, а именно:
- плата в фонд капитального ремонта многоквартирного жилища вносится по такой же схеме, как прочие коммунальные платежи, в сроки, которые устанавливаются собранием собственников многоэтажки или другими уполномоченными органами;
- произвести оплату можно любым способом: как перечислением на электронные счета организации (оператора или собственного счета МКД), так и оплатой в любых банковских отделениях, которые принимают подобные платежи;
- отсрочка оплаты возможна, если на сайте компании, принимающей платежи от населения, сведения о текущем движении средств не были размещены в срок;
- если гражданин не является собственником жилого помещения, он перечисляет квартплату и другие оговоренные платежи владельцу;
- если владелец квартиры не проживает в ней, он обязан вносить оплату регулярно, как и коммунальные платежи;
- после 30 дней просроченной оплаты по счетам начинает насчитываться пеня, сначала минимальная, затем ее ставка повышается (после 3 месяцев задолженности).
Читать также: Как написать и подать жалобу в жилищную инспекцию: образец и порядок оформления
Так что вопрос о том, законно ли начисление пени, неактуален, так как ее размеры, процентная ставка и время, через которое она станет начисляться на накопленный долг, оговорены в ФЗ № 271. Кроме того, задолженность попадает под статьи закона, где указана возможность наложения ареста и конфискации имущества, принадлежащего должнику, за неуплату.
Какие льготы предусмотрены данным нормативным актом за услуги
Некоторые категории граждан имеют право не оплачивать капитальный ремонт зданий. К ним относятся:
- инвалиды и граждане, воспитывающие детей- инвалидов;
- многодетные семьи;
- малообеспеченные граждане;
- граждане, принимающие участие в ликвидации техногенных катастроф;
- участники и ветераны ВОВ;
- пенсионеры старше 70 лет.
Для всех категорий предусмотрена оплата в 50 % от общей начисленной суммы.
Это важно знать: Кассационная жалоба по гражданскому делу: сроки подачи
О льготах
Категории льготников, которые освобождаются от уплаты этого вида коммунальных платежей, совсем немногочисленны.
Кто имеет право не платить? В первую очередь, от таких выплат освобождены жители аварийной недвижимости, которая не подлежит капитальному ремонту.
Освобождаются от выплат граждане, проживающие на территории, которая в перспективе переходит в собственность государства или муниципалитета, либо те, кто является арендатором такой собственности, если договор найма не оговаривает этот пункт отдельно.
На основании закона № 169 о капремонте, 50%-ные льготы положены для пенсионеров, которым исполнилось больше 70 лет, а тем, кому больше 80 — и все 100%. Это все, что касается льгот, установленных и зафиксированных на федеральном уровне. Региональные власти формируют собственные списки льготников, в эту категорию попадают:
- инвалиды и ветераны боевых действий и ВОВ;
- ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и их семьи;
- реабилитированные жертвы политических репрессий;
- многодетные, малоимущие семьи;
- инвалиды.
И некоторые другие категории граждан. Нюансы и подробности можно узнать в местных органах самоуправления или в службе социальной защиты населения по месту проживания.
Постановления Правительства РФ о льготах на капремонт
Новые правила оплаты капитального ремонта в многоквартирном доме
В настоящее время по самым скромным оценкам треть многоквартирных домов (МКД) в РФ изношены и нуждаются в капитальном ремонте.
Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
До вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее Закон № 271-ФЗ) капитальный ремонт помогал проводить фонд реформирования ЖКХ.
Теперь фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. После вступления в силу Закона № 271-ФЗ за капитальный ремонт будут платить собственники жилплощади в многоквартирных домах. Платежи за капремонт являются обязательными.
Размер ежемесячной платы в каждом регионе устанавливается отдельно и будет варьироваться от 5 до 7 рублей с квадратного метра.
К 2014 году органы местного самоуправления обязаны создать фонд капитального ремонта и назначить регионального оператора, который будет ремонтировать жилфонд и своевременно публиковать информацию о состоянии ремонтируемых домов в сети интернет.
На первый взгляд всё предельно ясно, более того, в некоторых регионах и до принятия указанного закона за капитальный ремонт жилых домов платили собственники, однако вокруг этого документа ходит множество домыслов и слухов о том, как будут собираться и расходоваться эти деньги. Далее рассмотрим плюсы и минусы Закона № 271-ФЗ, его новшества, и как это отразиться на кошельках рядовых граждан.
Новый закон, по сути, не привнес новую норму в гражданское право, так как в ГК РФ (ст. 210) и в ЖК РФ (п.1 ст. 158) четко прописано: ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках.
Другими словами, человек, купивший, приватизировавший или иным способом получивший право собственности на квартиру в многоквартирном доме, получает не только права, но и обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии (ремонт крыши, фасада, фундамента и т.д.).
Закон № 271-ФЗ, признавая плату за капремонт обязательной для всех собственников, направлен на создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке.
По данным Росстата в конце 2011 года в РФ насчитывалось 20,5 млн квадратных метров аварийного жилья, а также почти 80 миллионов – «ветхого». Удельный вес таких жилищ в общем объеме жилищного фонда составляет 3%.
По неофициальным данным, еще примерно столько же фактически являются аварийными, но таковыми не признаны, т.к. у местных бюджетов просто нет средств на расселение жильцов из таких домов. Сумма, необходимая для приведения жилого фонда в надлежащее состояние, для бюджета неподъемная.
Вполне целесообразно то, что собственники будут выполнять предусмотренную законом обязанность содержать свое имущество.
Но, учитывая неприятную закономерность, когда деньги исчезают, либо используются не по назначению, гражданам необходимы гарантии, что эти средства не разворуют и направят на цели, для которых осуществлялся их сбор. Закон № 271-ФЗ решает эту проблему следующим образом:
1-й вариант: до конца 2013 года регионы РФ должны создать фонд капитального ремонта и учредить государственное предприятие – регионального оператора.
Региональный оператор будет проводить капитальные ремонты на средства, которые будут поступать в фонд по плану, в который будет включен каждый многоквартирный дом в субъекте РФ. Составлять такие списки будут органы местного самоуправления.
Реестры будут находиться в общем доступе, и каждый гражданин сможет следить за продвижением очереди на ремонт. В каждом регионе для жильцов будет установлен свой размер платы, но при этом федеральный и региональный бюджеты будут софинансировать капремонты.
Данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ. Как было отмечено выше, собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого.
По общему правилу чиновники разрешают использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику.
Остается только догадываться каким образом будет сформирована очередь, и кому выделят в первую очередь помощь, а чей дом отремонтируют через 10 лет;
2-й вариант: ТСЖ вправе открыть собственный специальный счет, на который собственники будут перечислять взносы на капитальный ремонт в целях формирования фонда капитального ремонта. При этом средства с такого счета могут быть использованы только для капитального ремонта и ни для чего другого.
В случае если Управляющая компания своевольно повысит размер взноса на капитальный ремонт, собственники за защитой интересов могут обратиться в суд.
Рассмотрим пример: Решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан.
Из материалов дела: Истец И.А.П. обратилась с исковым заявлением к ООО «Жилкомзаказчик», мотивируя свои требования следующим: Обслуживание дома, в котором она является собственником квартиры, осуществляется управляющей организацией ООО «Жилкомзаказчик» (УК).
Несмотря на то, что общим собранием собственников жилья решение о проведении капитального ремонта дома не принималось, размер взносов не устанавливался, от управляющей компании предложений о сроках проведения капитального ремонта не поступало, УК взимает плату за капитальный ремонт дома.
Истец неоднократно обращалась в управляющую компанию с просьбой прекратить начисление по данной статье, однако в нарушение требований ст. 44 и 158 Жилищного кодекса РФ и при отсутствии какого-либо иного решения собственников жилых помещений, расположенных в доме №, УК продолжила начислять и удерживать плату по статье «капитальный ремонт» для жителей указанного дома.
Истец просит признать действия УК по начислению платы за капитальный ремонт, незаконными и обязать УК прекратить начисление по данной статье и произвести истцу выплату наличными или перечислением на банковский счет излишне уплаченные суммы за капитальный ремонт.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковое заявление И.А.П. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Принятие решения о ремонте общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме отнесено статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников жилья.
Как установлено судом, истцом заключен договор управления многоквартирным домом с УК, по условиям которого управляющая организация обязуется оказать комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующимся его помещениями лицам. Пунктом 4.9 Договора управления предусмотрено указание в выставляемом Управляющей организацией платежном документе в составе начисленной платы за жилое помещение платы за капитальный ремонт общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме при условии принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта общего имущества собственников в соответствии со ст. 44 и 158 ЖК РФ. Согласно пункту 4.18 Договора управления капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника на основании дополнительного соглашения к договору, подготовленного на основании решения общего собрания собственников помещений.
Ответчиком не представлено доказательств того, что собственниками помещений многоквартирного дома (адрес) принималось решение на общем собрании о сроках проведения капитального ремонта многоквартирного дома и об оплате расходов на проведение капитального ремонта. В нарушение условий пункта 4.18 Договора управления дополнительное соглашение к нему о проведении капитального ремонта не заключалось.
Произведенный ремонт кровли не дает основания для взыскания этих средств с собственников жилья путем ежемесячного сбора средств, поскольку доказательств утверждения на общем собрании собственников сметы и порядка оплаты этих работ не имеется. Тем самым ответчиком нарушены положения ч. 2 ст. 158 ЖК РФ, оснований для сбора с собственников жилых помещений в многоквартирном доме платы за капитальный ремонт у ответчика не имелось.
Протоколом общего собрания собственников дома подтверждено установление размера платы на содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Однако из представленных истцом квитанций и представленной ответчиком выписки из лицевого счета следует, что наряду с начислением платы за содержание жилья истцу производилось начисление платы за капитальный ремонт отдельной строкой в размере N руб.
, что противоречит представленному ответчиком решению общего собрания.
При таких обстоятельствах следует признать обоснованными требования истца о незаконности установления ответчиком платы за капитальный ремонт истцу и перерасчете платы, которые следует удовлетворить в пределах заявленного истцами требования.
Вывод: второй вариант является предпочтительным. Прежде всего, капитальный ремонт не привязан к установленному чиновниками плану, следовательно, сделать его можно раньше, чем в порядке очереди.
Кроме того, собственники сами устанавливают размер ежемесячных взносов (размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не должен быть менее, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ). Ремонтные работы выполняют управляющая компания или любая другая организация по решению собственников.
Банк перечислит деньги подрядчику только после того, как владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.
Важно: в соответствии со ст.
175 ЖК РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Таким образом, если полномочия ТСЖ выходят за рамки ст. 175 ЖК РФ, то оно должно открывать счета у регионального оператора, либо дробиться на отдельные ТСЖ.
В случае если собственники многоквартирного дома до 2014 года не определятся, каким образом собирать средства на капитальный ремонт общего имущества, они «по умолчанию» попадают в региональный фонд. Так или иначе избежать капремонта не получится.
Более того, в соответствии со ст. 165 ЖК РФ, взнос на капремонт является обязательным платежом, и за просрочку платежа предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Решение собственников об отказе от уплаты будет являться незаконным. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке.
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД принимается на общем собрании собственников помещений.
Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора, либо по собственной инициативе.
Возникает вопрос: Что делать если пришло время делать ремонт, а средств недостаточно?
- Можно взять кредит в банке под поручительство регионального фонда.
- Перейти в региональный фонд и затем платить ему, пока не будет погашена сумма, потраченная на капремонт.
Следует отметить, что ТСЖ, которое перечисляло денежные средства в региональный фонд, может выйти из него и открыть специальный счет.
И если плановый ремонт в его доме еще не был произведен, денежные средства будут перечислены на спецсчет.
Если ремонт уже произведен, но перечисленных средств не хватило, и фактически доплачивал региональный фонд, то ТСЖ должно сначала погасить долг, и только потом открывать спецсчет.
Итак, собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Как быть нанимателям муниципальных квартир? В муниципальных квартирах собственник – муниципалитет. Значит, и платить должен муниципалитет. Люди, которые живут в муниципальных квартирах, от уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются.
Такой позиции придерживается и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 11 сентября 2013 г. № 17АП-9691/2013-ГК).
Из материалов дела: ООО «Единый РКЦ» г.
Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «город Ижевск» о взыскании 634 635 руб. 34 коп.
долга за услуги по капитальному ремонту многоквартирных домов, где администрация является собственником некоторых квартир; 50 000 руб., 00 коп. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики с муниципального образования за счет казны муниципального образования в пользу ООО взыскано 470 404 руб. 97 коп. долга, а также 62 408 руб. 10 коп. в возмещение судебных расходов.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Считает недоказанным факт принадлежности ответчику квартир в спорных домах. Указывает на отсутствие решения собрания собственников помещений в спорных домах о производстве капитального ремонта.
Указывает на отсутствие заключенного договора управления между ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска как собственника муниципального жилого помещения, в связи с чем требование о взыскании задолженности не могло перейти к истцу в рамках ст. 384 ГК РФ.
Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Рассмотрев материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
- Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
- Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
- Следовательно, являясь собственником помещений в многоквартирных жилых домах, муниципальное образование обязано нести бремя содержания принадлежащего ему имущества путем внесения платы за капитальный ремонт общего имущества домов.
Апелляционным судом не принимается во внимание довод апеллянта об отсутствии заключенного договора управления ООО «Ижкамсервис» и Администрацией г. Ижевска.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о выборе управляющей организации в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным.
Необходимость капитального ремонта спорных домов подтверждается актами обследования домов и техническими паспортами на указанные дома. Кроме того, представленными в материалы дела протоколами общих собраний собственников многоквартирных домов подтверждена необходимость взимания платы на проведение капитального ремонта.
Постановлением Правительства РФ от 21.12.2011 г. № 1077 утверждены федеральные стандарты стоимости капитального ремонта помещений, которые для Удмуртской Республики на 2012 – 2014 гг. составили 5 руб. 50 коп. на кв. м площади в месяц.
Что такое капремонт
Этим летом у москвичей увеличится платеж на капитальный ремонт.
Сейчас за небольшую однушку платят примерно 600 Р в месяц, или 7200 Р в год. Если для вас это небольшие деньги, то можете платить дальше и не переживать.
Ольга Менихарт
платит за капремонт
Мы расскажем, что делать, если вы хотите следить за этими тратами. Тем более что эти деньги можно расходовать эффективнее.
Раньше жильцы платили за капитальный ремонт управляющим компаниям. Тариф устанавливали сами собственники, а платеж был необязательным. Жильцы на собрании могли решить, что не будут собирать деньги на ремонт, и у них в квитанции не было такой строки.
Раньше жильцы сами решали, делать ли капремонт. Теперь это обязательно
Теперь капремонт обязательный. Новый платеж появился у москвичей с июля 2015 года. Тариф — 15 Р за м², с 1 июля 2017 года — 17 Р за м².
Деньги на капремонт копят двумя способами: в общей кассе фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома.
Фонд — это «общий котел»: копилка, в которую складывают деньги жильцы всех домов региона. Каждый год из этой копилки берут сумму и тратят на ремонт. Сегодня вашими деньгами оплачивают ремонт соседского дома, а завтра соседи оплачивают ваш.
Фонды принадлежат регионам: средства москвичей идут на обновление зданий только в Москве. Московская область — формально другой регион, там дома ремонтирует уже другой фонд.
Личный счет — это индивидуальная копилка конкретного дома. Жильцы выбирают банк, открывают счет и каждый месяц перечисляют туда деньги. Средствами по поручению собственников распоряжается владелец счёта: представитель УК, ТСЖ или фонда капремонта, смотря кого назначили жильцы.
Чтобы перевести деньги подрядчику за выполненный ремонт, придется предоставить протокол общего собрания собственников, договор об оказании услуг и акт приемки. Списывать деньги со счёта можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита.
Собственники сами решают, когда ремонтировать дом. Они выбирают подрядчиков, контролируют их и принимают работы. Но ремонт всё равно придется провести до окончания региональной программы капремонта — до 2044 года.
Растягивать программу ремонта до 2044 года необязательно, можно собрать средства раньше. Для этого установите повышенный тариф: не 17 Р за м², а, например, 30 Р за м².
Хотя деньги на спецсчете принадлежат всем собственникам, забрать свою долю при переезде вы не сможете. Она перейдет по наследству к тому, кто заселится в вашу квартиру.
По умолчанию деньги с вашего дома идут в региональный фонд капитального ремонта. Очередность работ определяется программой, в начале списка — наиболее изношенные дома. Если вы живете в крепкой многоэтажке, ремонт вашего дома запланируют на какой-нибудь 2030 год.
Никто не знает, что будет через 15 лет. Сбережения могут сгореть, бюджет фонда могут пустить на строительство какого-нибудь стадиона или моста. Поэтому жильцам хороших крепких домов выгоднее копить деньги на счете дома, а не в региональном фонде.
Деньги на капремонт хранят в банке, при этом средства на индивидуальном счете дома и средства на счете фонда по-разному защищены от банкротства.
А если старый дом еще и маленький, на 20 квартир, то жильцы за время действия программы не успеют возместить затраты на ремонт. То есть частично за обновление дома заплатят жильцы других домов, которые копят деньги в общей кассе фонда.
Жильцам старых домов выгодно копить деньги в региональном фонде. Если в вашем доме осыпается крыша, а лифт работает два через два — положитесь на фонд. Самостоятельно вы не накопите на ремонт до того, как здание окончательно разрушится, а фонд починит ваш дом в первую очередь (вероятно, в ближайшие лет десять). По такому принципу устроена программа.
После того как нашли свой дом на сайте, проверьте, куда идут ваши платежи: в фонд или на специальный счет. Список домов, где решили завести собственный счет, выложен на сайте регионального фонда двумя файлами:
- Спецсчета, которыми владеет фонд.
- Спецсчета, которыми владеют управляющие компании, кооперативы и товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Если вашего адреса там нет, значит, ремонтом занимается фонд.
Убедитесь, что у фонда правильные данные о доме: год постройки и общая площадь, а ремонт действительно запланировали на ближайшие 5—10 лет.
Список работ по капитальному ремонту на Тухачевского, 15
Жильцам новых больших домов выгодно копить деньги самостоятельно. Откройте специальный счет в банке, чтобы не тратить сбережения на ремонт чужих зданий. Для этого нужно провести собрание собственников, чтобы жильцы договорились об открытии счёта и решили перевести на него деньги, которые копились в региональном фонде.
Если вашим домом управляет ТСЖ, это облегчает процесс. Значит, собственники достаточно организованны, чтобы самостоятельно контролировать процесс капремонта.
Узнайте, кто руководитель ТСЖ, познакомьтесь с ним и предложите перевести деньги на индивидуальный счет дома. Если вашему дому выгодно копить деньги таким образом, скорее всего, вам не откажут.
Тогда собрание жильцов организуют представители ТСЖ, которые знают, как это делать.
После собрания итоговый протокол направляют в региональный фонд капитального ремонта. Через три месяца после этого фонд перестанет собирать взносы и в течение пяти дней передаст накопленные деньги на счет дома. После жильцы будут платить на свой счет.
Фонд может отказать в переводе денег на личный счет, если в доме уже был ремонт и собранные платежи еще не покрыли его стоимость. В таком случае нужно сначала погасить долг и только потом уходить из фонда.
- Если дом старый, платите региональному фонду.
- Если дом новый, храните деньги на своем счете.
- Если платите фонду, проверьте информацию по вашему дому: год постройки, общую площадь, список запланированных работ и их очередность. Если нашли ошибку — добейтесь, чтобы ее исправили.
- Выйти из фонда и завести отдельный счет для дома можно в любой момент. Для этого нужно провести общее собрание жильцов и направить решение жителей фонду.
- Фонд отпустит вас спустя три месяца после того, как получит протокол общего собрания. Фонд переводит накопленные жильцами деньги на счет дома.