Доходный подход в оценке недвижимости — что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду. На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный.

Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

  1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
  2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
  3. Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
  4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

  1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
  2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
  3. Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
    • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
    • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
    • резервные издержки – определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
  4. Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
  5. Расчет ставки дисконтирования.

Если оценщик сможет рассчитать все данные показатели, то оценить недвижимое имущество согласно подоходному подходу достаточно легко.

Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

Его можно произвести двумя способами.

  1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

  • С = ЧОД/КК,
  • где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);
  • КК – коэффициент капитализации (в процентах);
  • ЧОД – чистый операционный доход.
  • Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.
  • Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:
  1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
  2. Рассчитать ставку капитализации.
  3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).

  1. Метод дисконтированного денежного потока (ДДП).

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

  1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
  2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
  3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
  4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

  1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
  2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

  • потенциальный валовый доход;
  • ЧОД;
  • до налоговый денежный поток;
  • посленалоговый денежный поток;
  • действительный валовый доход.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

  1. PV – текущая стоимость;
  2. Ci – денежный поток периода t;
  3. It – ставка дисконта;
  4. М – остаточная стоимость.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?
Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Плюсы и минусы доходного подхода

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно. Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

  1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
  2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
  3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны инвестиций и их привлекательности.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания, то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Консультация мастера

Видео ниже – это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

Возможно Вас так же заинтересует:

Доходный подход в оценке недвижимости – что это, когда нужен отказ от него

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Для нестандартных, уникальных объектов недвижимости, приобретение которых допускает выгодные финансовые вложения, в качество одного из методов оценки недвижимости оценка недвижимости методом капитализации дохода является наиболее оптимальной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

Плюсы и минусы использования

К числу однозначных преимуществ применения доходного метода оценки недвижимости относятся следующие:

  1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
  2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
  3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.
Читайте также:  Ипотека в америке: проценты по выплатам займа и можно ли россиянам взять кредит в японии, италии или в других странах за рубежом

В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:

  1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
  2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
  3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

Когда применяется

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.

Здесь доходный подход допускает применения:

  • для точности установления стоимости;
  • для определения перспектив перепродажи объекта.

Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость.

Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей.

Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

Методики расчёта

Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:

  • метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
  • дисконтирование доходов.
  • Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.
  • Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.
  • После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.
  • После определения максимальной прибыли делаются поправки:
  • на недогрузку в эксплуатации;
  • на непредусмотренные сбои в производстве.

Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта.

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.

https://www.youtube.com/watch?v=-k-gxYQTAkc

Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент.

Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды.

Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации.

Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

К кому обращаться за исполнением услуги оценки недвижимости

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг.

Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода. Остальные способы оценки не владеют данными методами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва) +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Отказ от применения доходного подхода при оценке квартиры

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Оценка недвижимости доходным подходом и отказ от него, а также методы дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации при оценке коммерческих объектов недвижимости и земельных участков, пример оценки приносящей доход — всё о недвижимости

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду. На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен: Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;

доходный подход в оценке недвижимости: пример расчета, отказ от подхода

Бесплатная консультация по телефону: 8(499)110-20-64 » » Содержание В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет.

То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день.

Титова Светлана Семеновна

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры.

Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV.

п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при .

На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и .

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен: Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;

Титова Светлана Семеновна

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV.

п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

Отказ от применения доходного подхода при оценке квартиры

  1. — — В конечном итоге получается цифра в 1 миллион 370 тысяч рублей.
  2. Нужно учесть, что сдавая квартиру в аренду можно получать пассивный доход до 10 тысяч рублей ежемесячно.

  3. Преимуществом постройки дома считается:
  • получение нового объекта жилой недвижимости;
  • возможность построить новое строение, отталкиваясь от своих предпочтений (число комнат, планировка).

Помимо этого можно рассчитывать на налоговый вычет в последующем году за возведением дома за свои средства.

Посмотрев определенное количество объявлений, можно сказать – средняя цена домов (поддержанных) варьируется в пределах 1,2 -1,5 миллиона рублей.

сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт); 2. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5.

Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий

— — Компанией «Оценка Топ» разработаны шаблоны отчетов об оценке (документы Microsoft Word 2010 со связями).

Читайте также:  Кто имеет право на субсидию по оплате жкх: какие люди могут ее получить и кому она положена?

Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности. Стоимость отчетов от 1000 до 1500 рублей. Заказать отчет можно по телефону +7 (926) 177-73-76, а также через форму в разделе контакты на сайте.

Отчет об оценке оборудования (сравнительный подход), текст раздела «Применяемые стандарты оценочной деятельности»: Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл.

ред. от 13.07.2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

/ / Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Репетитор оценщика — Доходный подход оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Доходный подход оценки недвижимости]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

  • метод прямой капитализации
  • и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

  • где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,
  • ЧОД – чистый операционный доход,
  • R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации  недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов.

В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления.

Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации.

Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

  1. Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.
  2. Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:
  • минимальная вероятность потери средств;
  • продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости.

Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к.

эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

  • инфляционный риск;
  • предпринимательский риск;
  • риск ликвидности;
  • страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

  • изменения общей экономической ситуации,
  • изменения федерального законодательства,
  • увеличения количества конкурирующих объектов,
  • природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
  • неполучения арендных платежей,
  • влияния криминогенных факторов,
  • неэффективного управления объектом оценки,
  • влияния финансовых проверок,
  • неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

Rл = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны.

Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

  • где Rf – безрисковая ставка,
  • Rinf – инфляционный риск,
  • Rrisk – предпринимательский риск,
  • Rл – риск ликвидности,
  • Rстр – страновой риск (при необходимости).
  • Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.
  • Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.
  • Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:
  1. методом Ринга,
  2. методом Хоскольда,
  3. методом Инвуда.
Читайте также:  Льготы при покупке жилья в ипотеку молодой семье с ребенком: скидки и компенсации по жилищному кредиту

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

Q = 1/n

где n – предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Q = i / ((1+i)ⁿ)-1)

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Q = Rf / ((1+Rf)ⁿ)-1)

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл ± α*Q

где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств.

Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам.

Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

  1. В виде формулы, это отображается следующим образом:
  2. Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?
  3. где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;
  4. i – ставка дисконтирования;
  5. n – предполагаемый срок владения объектом;
  6. М – величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОДn+1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость.

Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. —  М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Доходный подход оценки недвижимости»

Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

  • этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
  • риски, присущие  имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

  • инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она  способна принести прибыли;
  • рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

  • капитализация чистой прибыли;
  • дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

  • Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.
  • В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет)  эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.
  • Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:
  • вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
  • состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
  • возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
  • возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

  • прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
  • прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

  • непостоянность уровня прибыли;
  • недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

  • если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
  • есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
  • прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
  • недвижимое имущество – многопрофильный объект;
  • недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

  • временных рамках прогнозирования;
  • ориентировочные размеры прибыли;
  • дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны — максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом  доходного метода  оценки недвижимости является:

  • универсальность;
  • возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

  • недвижимое имущество способно приносить доход;
  • есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта.

Этапы применения доходного подхода к оценке недвижимости

  1. Вычисление валового дохода от эксплуатации недвижимого имущества.
  2. Учет потерь от неплатежей за аренду (низкий спрос, недополученные платежи). Потери вычитаются из валового дохода.
  3. Учет расходной части эксплуатации недвижимого имущества (налоги, коммунальные платежи, заработная плата персонала, текущий ремонт).
  4. Определение чистой прибыли недвижимого имущества.
  5. Определение коэффициента капитализации.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *