Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Соглашения об аренде имущества относятся к категории наиболее многочисленных. Сделки охотно заключают рядовые граждане, коммерсанты, крупные компании и государственные органы. Участников привлекает многообразие форм и диспозитивность регулирования. Так, стороны вправе включать в текст условие о выкупе.

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Юридическая природа сделки

Возможность интеграции в арендный договор пункта о выкупе предусмотрена ст. 624 ГК РФ. Законодатель не запрещает сторонам дополнять классическую правовую конструкцию новыми элементами. Результатом становится двойственный характер соглашения. Отношения регулируются положениями глав 34 и 30 Кодекса.

Информационным письмом ВАС РФ № 66 от 11.01.02 указал на избирательность применения норм о купле-продаже. Условие о выкупе не делает договор кредитным и не предполагает рассрочки. Арендные взносы не зачитываются в стоимость имущества. Они плата за его временное использование. Выкупную цену стороны устанавливают отдельно. Иные условия участники должны прямо оговорить в контракте.

Существенным условием признается не только предмет, но и цена (постановление Уральского окружного ФАС № Ф09-6216/10-С3). Стороны должны прописать стоимость объекта, а также согласовать порядок расчетов. В противном случае договор будет считаться незаключенным.

Контракт составляется в той форме, которая обязательна для покупки имущества. Например, аренда недвижимости с правом выкупа подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока.

Если в пользование передается автомобиль или иное движимое имущество, достаточно простого письменного документа. Соглашения, касающиеся предприятий (в понимании ст.

132 ГК РФ), сопровождаются оформлением бухгалтерского баланса, заключением независимого аудитора, акта инвентаризации и списка кредиторов.

Предметом рассматриваемых сделок могут служить активы, свободно обращающиеся на рынке. Пункт о выкупе нельзя включать в договоры об аренде (ст. 27 ЗК РФ):

  • земель лесного фонда;
  • водных объектов;
  • территорий, подвергшихся заражению (химическому, радиоактивному, биогенному);
  • прочие ограниченные в обороте участки.

Выкуп арендованных сельскохозяйственных земель недоступен для иностранцев и зарубежных организаций (ст. 3 закона 101-ФЗ). Препятствием станут также обременения (арест, запрет на отчуждение). Если предмет соглашения находится в залоге, на заключение договора потребуется письменное разрешение кредитора.

Большое правовое значение имеет субъектный состав. Условие о выкупе может согласовать только полноправный собственник. Особое разрешение на заключение таких сделок требуется, например, доверительному управляющему. Специальная процедура предусмотрена для компаний. Так, собрание учредителей одобряет отчуждение имущества стоимостью в 25% всего капитала ООО (ст. 46 закона 14-ФЗ).

Многие столичные бизнесмены рассматривают аренду как этап приватизации муниципального или государственного имущества. Эту схему предлагают продавцы легкового и грузового автотранспорта. Применяется механизм и при приобретении дорогостоящего оборудования. Производители соглашаются на сделку с целью расширения сбыта.

Основные виды соглашений

Единой классификации нормативные акты не вводят. Арендные отношения настолько разнообразны, что выделить какой-либо критерий невозможно. В рамках настоящей публикации мы рассмотрим лишь наиболее распространенные формы.

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Классическая аренда с выкупом

Условие о продаже имущества стороны включают непосредственно в договор или оформляют дополнительным соглашением. Право собственности переходит от одного участника к другому по окончании установленного срока.

Арендная плата здесь четко отделена от выкупной стоимости. Взносы за пользование перечисляются по согласованному графику (ежеквартально, 1 раз в месяц, посуточно). Реализационная же цена вносится однократно с соответствующей формулировкой в платежном поручении.

Отдельно, в данном случае, выставляют и счета-фактуры.

ОперацияДействия бухгалтера (на примере плательщика ОСН)
Арендатор вносит плату за пользование имуществом по договору Средства принимают к учету в качестве выручки или внереализационного дохода (ст. 249–250 НК РФ). По каждому платежу оформляется счет-фактура. Поступления отражают записями Дт62/Кт91(90), Дт60/Кт51. Арендатор отражает операцию в составе прочих расходов (ст. 264 НК РФ). Проводки составляются Дт20/Кт60 и Дт51/Кт62
Арендатор выкупает актив в собственность Продавец делает проводку по реализации основного средства. Если речь идет об амортизируемых активах, полученные суммы уменьшают на остаточную стоимость (ст. 268 и 271 НК РФ). Бухгалтерские проводки выглядят следующим образом: · задолженность по оплате Дт76/Кт91; · начисление НДС на сумму покупки Дт91/Кт68;
· поступление денег за основное средство Дт51/Кт76; · выбытие имущества с баланса Дт01-2/Кт01-3; · списание амортизации Дт02-1/Кт01-2; · погашение остаточной стоимости актива Дт91/Кт01-2.
Счет-фактуру оформляют на всю сумму. Начислять НДС необходимо в момент перехода права собственности. Если речь идет о недвижимости, таковым признается день государственной регистрации (ст. 17 НК РФ). Арендатор отражает покупку Дт08/Кт60

Пункт о продаже является обязательным только для текущего собственника. Арендатор вправе отказаться от заключения сделки без негативных правовых последствий (решение АС Московской области по делу № А41-19783/09).

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Финансовая аренда и выкуп по частям

Закон не ограничивает участников в выборе способа и периодичности расчетов. По согласованию сторон в состав регулярных платежей может входить часть выкупной стоимости. Самой проработанной формой является лизинг. Финансовой аренде посвящены статьи 665–670 ГК РФ, а также закон 164-ФЗ. Договор имеет ряд специфических черт:

  1. Арендодатель приобретает имущество с целью передачи его в аренду.
  2. Периодические взносы включают плату за пользование объектом, а также часть реализационной цены.
  3. Арендатор вправе выбрать предмет сделки самостоятельно либо указать партнеру требуемые характеристики, марку, страну производителя.

В большинстве случаев период сотрудничества исчисляется годами. Бизнесмен получает возможность обзавестись дорогостоящим оборудованием, специализированным транспортом, прочими основными средствами.

При этом финансовая стабильность компании не пострадает, оттока оборотного капитала не произойдет.

В процессе использования активы амортизируются, что позволяет заключить договор продажи по остаточной стоимости.

Лизингодателю схема не менее выгодна. Инвестированные средства возвращаются в полном объеме. Доходом становится арендная плата. Проблема простоя имущества, а также текущего содержания полностью решена.

Стороны распределяют обязанности по ремонту, устанавливают правила страхования и технического освидетельствования. Схема нашла применение не только в коммерческом, но и частном секторе. На рынке Москвы встречаются предложения об аренде авто с последующим выкупом.

При этом отношения далеко не всегда регулируются законом 164-ФЗ.

ЛизингАренда с продажей в рассрочку
Имущество приобретается специально для заключения договора. В соглашении участвуют три стороны: лизингодатель, продавец, лизингополучатель. Предмет сделки разрешено ставить на баланс как собственнику, так и арендатору. При наличии соответствующего условия лизингополучатель законно амортизирует актив (п. 50 Методических рекомендаций Минфина РФ № 91н) Предметом сделки может стать любое имущество, в том числе бывшее в эксплуатации. Сторонами соглашения являются арендатор и арендодатель

Дискуссионным вопросом аренды с правом выкупа остается налогообложение. Плательщикам НДС необходимо устанавливать момент начисления. К вычету налог принимают при соблюдении следующих правил (ст. 171–172 НК РФ):

  • лизинговое имущество используется в деятельности, облагаемой ОСН;
  • актив фактически передан налогоплательщику;
  • расходы отражены в бухгалтерском учете;
  • счет-фактура оформлен надлежащим образом.

Налог на прибыль уменьшается лизингополучателем за счет арендных платежей. Если имущество стоит на балансе, обязательства перед бюджетом разрешается сокращать на амортизационные отчисления.

Плательщики УСН и ЕСХН принимают к учету расходы по договору в момент фактической оплаты. При этом выделять НДС не требуется.

Отдельного внимания заслуживает налогообложение выкупной стоимости в составе лизингового платежа. Длительное время контролирующая служба отказывалась возмещать НДС с этой части взноса.

С изданием письма Минфина РФ № 03-04-15/131 вопрос был решен в пользу налогоплательщиков. Не нашли поддержки в судах и доводы инспекторов о необходимости обособления выкупной стоимости при расчете прибыли.

Бизнесменам разрешили включать в калькуляцию лизинговые взносы в полном объеме (определение ВАС России № 12038/07).

Разграничивать реализационную стоимость и арендную плату в договоре все же необходимо. В случае одностороннего расторжения сделки либо уклонении арендодателя от продажи, сумму выкупных платежей можно вернуть. Суды признают их необоснованным обогащением (анализ постановления Поволжского окружного ФАС по делу № А49-2684/201 в обзоре ВАС РФ).

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Приватизация

Договор аренды с условием выкупа входит в программы поддержки малого и среднего бизнеса. Юридической основой таких соглашений является ст. 3 закона 159-ФЗ.

Норма признает за арендаторами преимущественное право на приобретение предмета сделки – государственного или муниципального имущества.

Цена продажи определяется независимым оценщиком с учетом рыночных показателей. Торги не проводятся.

Не могут воспользоваться схемой приватизации:

  • добытчики либо переработчики полезных ископаемых, за исключением общераспространенных природных ресурсов,
  • страховые, кредитные, инвестиционные организации, ломбарды;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • профессиональные игроки рынка ценных бумаг;
  • представители игорного бизнеса;
  • стороны соглашений по разделу продукции;
  • нерезиденты России.

Взять в аренду с последующим выкупом предлагают преимущественно недвижимость (земли, здания, производственные комплексы). Машины или оборудование становятся предметом таких сделок значительно реже.

Условия заключения договора четко определены ст. 3 закона 159-ФЗ. Реализовать преимущественное право арендатор может, если:

  • имущество в день подачи заявки остается во временном пользовании (не менее 2 лет подряд);
  • отсутствует задолженность по договору, в том числе по штрафным санкциям;
  • предмет сделки не включен в реестры, предусмотренные ст. 18 закона 159-ФЗ;
  • информация о покупателе присутствует в перечне субъектов малого и среднего предпринимательства.

Преимущество утрачивается при расторжении арендного соглашения или отказе коммерсанта от покупки. Основанием также является уклонение от подписания договора без объяснения причин.

На принятие решение о заключении сделки ст. 4 закона 159-ФЗ отводит 30 суток. Срок отсчитывают с момента вручения соглашения.

Анализ практики по этому направлению опубликовал 3 ААС на официальном сайте в августе 2011 года.

Особенностью сделок является максимальная лояльность. Так, покупатель может получить рассрочку платежа на период от 5 лет (ст. 5 закона 159-ФЗ). При этом право собственности на объект перейдет к нему в момент заключения контракта. Платить арендные взносы больше не потребуется.

Составление бухгалтерских проверок регламентируется инструкциями Минфина РФ. Так, при переходе прав на производственный имущественный комплекс (предприятие) применению подлежит приказ № 117.

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

С точки зрения юриспруденции, при составлении документа о том, что был заключен договор аренды с правом выкупа, могут возникнуть некоторые трудности. Ведь этот документ сам по себе является сложным.

Читайте также:  Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного, всех прописанных?

Поэтому, прежде чем заключить договор и оформить документ о том, что был совершен данный акт, необходимо для начала ознакомиться со всеми особенностями этого процесса.

Вы должны ознакомиться подробно с тем, как правильно заключать соглашения об аренде квартиры, автомобиля или любого другого имущества, а также знать о том, какие именно сведения вносятся в документ и ряд других нюансов. Вы можете найти и ознакомиться с образцами договоров аренды для последующего выкупав интернете в свободном доступе.

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды для выкупа недвижимости имеет массу преимуществ. Например, достаточно представить ситуацию, когда покупатель не имеет в наличии необходимую сумму денег на покупку недвижимости, автомобиля или другого имущества.

Тогда можно поступить куда проще, чем, казалось бы – заключить сделку с владельцем имущества, которая заключается в аренде этого же имущества, но при условии последующего выкупа. Отличный выход из ситуации, причем не только для физических лиц, но и для юридических.

Только прежде чем вы заключите подобную сделку, необходимо ознакомиться с нюансами, которые следует учесть при составлении договора.

Итак, заключая контракт на аренду имущества любого типа с возможностью выкупа, следует учесть следующее:

  1.  В договоре об аренде имущества необходимо отметить то, что в дальнейшем у арендатора есть право на выкуп этого имущества. С законодательной стороны иногда отторгается приоритетное право арендатора на выкуп имущества, как и возможность, указать это право в договоре, в связи с заключением соглашения о купли-продажи. Таким образом, в договоре на аренду имущества необходимо уточнить этот вопрос, включив в него фразу следующего типа, в которой говориться о том, что: «Арендатор имеет полное право на последующий выкуп имущества, по окончанию срока аренды…».
  2.  Отличие между соглашением на аренду и соглашением на куплю-продажу заключается в способе оплаты. В первом варианте оплата происходит за аренду и стоимость выкупа, а во втором оплачиваются только платежи выкупного характера. Это значит, что в контракте необходимо указать стоимость выкупа и стоимость. Если эти сведения не будут указаны, то имущество не станет собственностью человека являющегося арендатором.
  3.  В контракте необходимо указать полное описание имущества, которое берется в аренду, а в дальнейшем перейдет во владения арендатора.
  4.  Кроме этого также фиксируются обязанности арендодателя, включающие передачу владения в собственность арендатору, по окончанию взносов выкупной стоимости.

Важно отметить тот факт, что арендатор не имеет обязанностей вносить стоимость выкупа, это его право, от которого он может и отказаться. То есть он имеет возможность и просто платить за аренду, не приобретая в дальнейшем имущество.

СКАЧАТЬ образец договора аренды дома с последующим выкупом 

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Акт заключения сделки на аренду недвижимости с последующим выкупом. Особенности

Несмотря на то, что соглашение об аренде недвижимости с возможностью выкупа хоть и является известным видом правоотношений, но это явление случается крайне редко. Чаще всего такая сделка заключается между предприятиями или в случае, когда сделка заключается с представителями государственной власти. Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения заключается по тем же правилам.

Заключение подобной сделки имеет ряд особенностей. Такое соглашение объединяет в себе заключение сразу двух документов: договора о найме недвижимости и о купле, а также продаже. В документе, который подтверждает то, что было заключено такое соглашение, нужно брать во внимание нюансы, касающиеся этих двух сделок.

Важно! С учетом того, что закон не предусматривает точную трактовку данного контракта, то подобную сделку лучше заключать между теми, кто доверяет друг другу. То есть между родственниками, друзьями и так далее. Это позволит обойтись без разбирательств в суде, если вдруг возникнут спорные вопросы.

Также в контракте следует обратить особое внимание на указанную выкупную стоимость недвижимости. Ведь пока будет действовать договор, стоимость недвижимости может несколько измениться, в связи с этим интересы одной стороны могут пострадать.

Поэтому необходимо установить собственный порядок индексации и указать в соглашении правильную стоимость на жилье. Или же можно доверить это дело опытному юристу. Образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом также можно взять у него.

Важно! Жилье может перейти в собственность арендатора только при условии, что будет выплачена полная стоимость за недвижимость, а до того, как закончится срок действия договора, он является только лишь арендатором. Если же возникнет ситуация, которая требуется расторгнуть сделку, то уплаченная сумма не будет возмещена. В таком случае эта сумма будет приравнена к стоимости за аренду.

Нюансы заключения сделки

Документ о заключении сделки необходимо составить в письменном виде. Предоставляется он в трех экземплярах. Форма договора об аренде недвижимости с возможностью выкупа напоминает традиционный договор об аренде.

Только к нему еще прилагаются некоторые элементы соглашения купли-продажи. Регистрация документа, который указывает о том, что была заключена сделка, будет произведена, когда недвижимость будет переходить в собственность арендатору.

Лишь тогда вступают в силу правила купли-продажи.

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключениюАренда недвижимости с правом выкупа

Основные положения

В соглашении должны быть учтены следующие положения:

  1.  Все сведения о предмете соглашения. Конкретно говоря – это адрес, по которому расположена недвижимость, занимаемая площадь, количество комнат и так далее. В акте о приеме-передаче имущества указывается текущее состояние недвижимости.
    Важно! Такое соглашение не исключает рисков. Одним из них можно считать то, что арендатор имеет право распоряжаться недвижимостью до того, как она превратиться в его собственность. Не исключено то, что квартира, которая не была под залогом или арестом до того, как была заключена сделка, может запросто по истечению срока действия договора оказаться там.
  2.  Привилегии на собственность переходит лишь, когда договор прекращается или истекает его срок действия. Но при условии, что была выплачена сумма стоимости выкупа. Стоит отметить, что такой договор заключается сроком до пяти лет. При этом соглашение следует зарегистрировать в случае передачи привилегий на собственность.
  3.  Стоимость за найм недвижимости и стоимость выкупа необходимо указывать в контракте в обязательном порядке. В случае, когда эти данные не будут указаны, тогда сделка окажется недействительной.
  4.  Одним из важнейших моментов в документе является указание сроков. Необходимо указать период «с» и «до» какого действует договор и порядок, в котором выполняется оплата. Если между сторонами не был уточнен момент, касающийся изменения цен на рынке недвижимости, то позже они имеют возможность оформить контракт, в котором будет указан момент, касающийся индексации цен. Но лучше, если это будет сразу указано в соглашении, как и окончательная стоимость недвижимости.
    Важно! Для того чтобы были доказательства осуществления платежей, лучше всего делать платежи в банке. Расчетный счет необходимо указать в договоре. Тогда не возникнет проблем с предъявлением доказательств о том, что выплаты происходили регулярно.
  5.  Правила, касающиеся аренды недвижимости. В договоре об аренде необходимо учитывать все моменты, которые касаются аренды. К таким моментам можно отнести: кто является плательщиком коммунальных услуг, когда владелец имеет право проводить осмотры недвижимости и многое другое. Все это обе стороны могут указать в договоре.
  6.  Вопрос ответственности является одним из важнейших. Это касается обеих сторон. Ведь каждая из сторон может отказаться от соблюдения пунктов в договоре, поэтому необходимо сразу включить вопрос ответственности.

Заключение

Из всего выше написанного следует подвести черту. Не стоит забывать, что подобные соглашения не исключают рисков, причем для обеих сторон. Поэтому, для начала проконсультируйтесь у профессионалов. В некоторых случаях такая сделка может показаться выгодной, например, когда нет всей суммы для покупки недвижимости.

Воспользуйтесь образцом договора аренды с правом выкупа, чтобы узнать обо всех положениях и нюансах подробнее.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

На сегодняшний день, одним из популярных соглашений является соглашение об аренде, с последующей передачей объекта в собственность арендатору.

Образец типового договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

  • В соответствии с нормами гражданского законодательства, к соглашению об аренде с последующим выкупом нежилого помещения применяются такие же требования, которые установлены по отношению к соглашению о купле-продаже.
  • Это означает, что такой документ должен иметь письменный вид и в нем должны быть все условия, которые в соответствии с законом являются существенными.
  • Как и при аренде жилого помещения, в соглашении об аренде помещения, которое не имеет статус жилого, должны быть указаны следующие данные о самом объекте:
  • размер помещения;
  • инвентарный номер;
  • наименование объекта (его часть или помещение в целом);
  • Сведения о месте нахождении, передаваемого объекта;
  • Его назначение для использования.

При заключении соглашения, стороны должны согласовать размер арендного платежа, который должен будет вноситься арендатором периодически. Стороны должны предусмотреть методику индексации этого размера.

  1. После того, как сторона внесет полную плату за помещение, участники правоотношения должны согласовать процедуру регистрации права собственности, которое перейдет к арендатору.
  2. Стороны должны определить будет ли арендатор выплачивать стоимость помещения параллельно с внесением арендных платежей или после окончания срока действия документа.
  3. Обратите внимание на то, что рекомендуется осуществлять внесение платежей в безналичной форме, поскольку в этом случае,  возможно, проследить вероятность своевременной уплаты платежа.

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

  • Скачать образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения.
  • Скачать бланк договора аренды с правом выкупа нежилого помещения.
  • Скачать образец договора аренды рабочего места в офисе.
  • Скачать бланк договора аренды рабочего места в офисе.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения и земельного участка с последующим выкупом.
  • При оформлении соглашения об аренде, который подразумевает последующий выкуп объекта, необходимо учитывать следующие нюансы:
  • В тексте такого документа в обязательном порядке должны быть указаны данные объекта, который передается во временное пользование арендатору;
  • Соглашение должно иметь письменную форму, а в тех случаях, когда период действия документа составляет более одного года, такой документ должен быть зарегистрирован в уполномоченном органе. Обратите внимание на то, что в случае, когда в качестве одной из сторон сделки участвует организация, то договор всегда должен быть заключен письменно.
Читайте также:  Можно ли выписаться "в никуда" из квартиры не собственнику: по собственному желанию, без согласия? Как это сделать?

Дополнительные сведения должны быть указаны в отношении арендной платы:

  • Составляет ли аренда часть выкупной цены;
  • Зафиксирована ли выкупная цена;
  • Будет ли стоимость проиндексирована собственником.

Когда в качестве предмета соглашения является не только аренда, но еще и последующий переход права собственности, то обязанность по внесению аренды является не имеющей юридической силы после того, как арендатор выкупил объект.

Факт выкупа подтверждается обращением в государственный регистрирующий орган для регистрации факта перехода права от собственника к арендатору. Такая обязанность должна быть выполнена, не зависимо от того, был и ранее зарегистрирован договор об аренде.

Помните, что право собственности в случае аренды, а затем дальнейшего выкупа собственности наступает только после государственной регистрации факта перехода права. До наступления этого момента лицо, в качестве собственника признано не будет.

В части соглашения, которая содержит информацию об арендных отношениях между сторонами, рекомендуем включить положения, содержащие информацию о техническом состоянии того помещения, которое будет передано.

Сторонам следует обратить внимание еще на несколько особенностей такой сделки:

  • В случае, когда регистрационный орган имеет запись о соглашении, об аренде, то это не значит, что факт передачи прав собственности на объект регистрировать не нужно;
  • Арендатор должен понимать, что не следует вносить какие-либо капитальные улучшения в помещения, до того момента, пока этот процесс не будет согласован с собственником или государственным органом. Также стоит понимать, что некоторые капитальные улучшение не допускается производить, без разрешения уполномоченных органов власти.

Аренда недвижимости с правом выкупа образец договора

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Часто бывает так, что арендуемый объект недвижимости (жилой или коммерческой) целиком и полностью устраивает его пользователя. Тогда серьёзно рассматривается такой вариант, как аренда недвижимости с правом выкупа.

При этом арендаторами могут выступать как рядовые граждане, так и предприятия, арендующие для себя офисные, производственные и другие необходимые площади. В любом случае подписывается договор аренды недвижимости с правом выкупа. Данная статья поможет заключить сделку с выгодой как для нанимателя, так и для владельца интересующего объекта.

Как оформить аренду недвижимости с правом выкупа

Естественно, понадобится детальный и подробный договор. Однако нужно принимать во внимание действующие нормы законодательства, выдвигающие свои требования как к составу сторон, так и к интересующему объекту недвижимости.

Если в отношениях между юридическими лицами возможность выкупа коммерческой недвижимости прямо упомянута в гражданском законодательстве, то оформление, скажем, жилья, чётких предписаний по этому поводу не содержит.

Но это ни в коем случае не означает, что аренда квартиры с правом выкупа вообще не допускается. Участники сделки вправе предусмотреть любые условия относительно порядка перехода права собственности на арендуемое жилое помещение с истечением определённого срока, отведённого для пользования квартирой.

Аренда недвижимости с правом выкупа для физических лиц сочетает в себе признаки как договора найма, так и элементы соглашения о купле – продаже. Поэтому важно, чтобы все пункты сделки не вступали в противоречие между собой.

Свою сделку стороны могут удостоверить нотариально. При таком варианте нотариус может подсказать, каким образом можно грамотно заполнить договор аренды недвижимости с правом выкупа.

Особенности взаимоотношений между предприятиями и предпринимателями

Аренда недвижимости с правом выкупа для юридических лиц имеет свои нюансы. Они связаны, прежде всего, с отражением операций для налоговой инспекции в бухгалтерском учёте. В связи с этим в договоре рекомендуется оговорить в первую очередь график платежей, а также момент перехода права собственности на объект недвижимости к арендатору.

При заключении договора аренда следует отдельное внимание уделить документальному оформлению взаимоотношений по аренде с возможностью выкупа.

В частности, аренда коммерческой недвижимости с правом выкупа подразумевает составление не только ежемесячных (ежеквартальных) актов оказанных услуг, но также и сбор выписок по платежам.

Кроме того, обязательно составляется документ относительно итоговой передачи объекта. Как правило, это акт приёма-передачи, в котором указываются дата факта регистрации сделки и перехода права собственности, а также доказательства проведения окончательного расчёта.

На основании упомянутых документов осуществляются постановка объекта недвижимости на баланс, проведение его по бухгалтерии, а также уплата всех налогов по результатам закрытия сделки.

Что должен содержать в себе договор

Как и любое соглашение о пользовании имуществом, содержание и исполнение договора аренды с выкупом подчинено определённым законодательным правилам. Они содержат в себе элементы как договора найма, так и сделки по купле – продаже. Так станет более понятным, что такое аренда недвижимости с правом выкупа.

В первую очередь, сделка должна предусматривать предмет аренды (подробное описание объекта, передаваемого в пользование), срок, на который он передаётся во временное пользование, размер арендной платы и других обязательных отчислений.

Кроме того, обязательно должен быть прописан чёткий порядок действий, которые необходимо будет совершить арендатору по выкупу объекта, полученного во временное пользование. В частности, должны быть указаны сумма для окончательного расчёта, сроки её внесения, необходимый документооборот и другие, важные в этом случае пункты.

Не нужно забыть и о взаимной ответственности сторон. Она может заключаться в компенсации убытков, уплате неустойки. Неустойка будет начислена как за просрочку арендных платежей, так и при задержке передачи в собственность арендатора объекта недвижимости.

Отличие аренды с возможностью выкупа от лизинга

Основная разница состоит в том, что интересующий объект недвижимости специально приобретается лизингодателем для нужд пользователя. При этом, как правило, недвижимость является новой.

При взаимоотношениях по договору лизинга, пользователь недвижимости получает возможность самостоятельно выбрать понравившейся объект недвижимости у продавца. Наконец, в случае с лизингом недвижимости могут действовать иные налоговые правила, которые не работают в рамках схемы с договором аренды с возможным выкупом.

Не нужно также забывать и о том, что две внешние схожие по существу сделки имеют под собой разную правовую природу.

Форма и образец договора аренды недвижимости с правом выкупа

Выше по тексту материала мы уже выяснили, что арендовать недвижимость с правом её последующего выкупа могут как граждане, так представители бизнеса. От этого будет зависеть то, как правильно заполнить договор аренды недвижимости с правом выкупа.

Чтобы оказать посильную помощь в данном вопросе, мы предлагаем образец договора аренды недвижимости с правом выкупа. Его без труда можно скачать на нашем сайте и применить по отношению к своей конкретной ситуации. Важно только не упустить все ключевые моменты, характерные для данного вида сделок.

В частности, следует изначально убедиться в том, что недвижимость принадлежит именно арендодателю. При других вариантах (совершение сделки по доверенности и т. д.) в будущем возможны проблемы.

Помимо этого, пользу принесёт и общение с юристом, который поможет подготовить договор, стоящий на страже интересов всех сторон (как владельца недвижимости, так и арендатора).

Как составить договор аренды с правом выкупа

Договор с правом выкупа — это соглашение сторон, предметом которого является аренда имущества с возможностью его дальнейшего перехода в собственность, с учетом соблюдения обязательств по оплате.

Договор аренды с возможностью выкупа предмета сделки относится к категории смешанных соглашений. К нему применяются нормы права об аренде и купли-продажи.

Необходимость оформления таких сделок обусловливается заинтересованностью в приобретении предмета сделки в собственность. Например, стороны заключают договор аренды транспортного средства на период 6 месяцев, устанавливают ежемесячную плату и выкупную цену. При соблюдении всех обязательств арендатор производит требуемые платежи и становится собственником транспортного средства.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

  • предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
  • срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
  • права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
  • порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
  • ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
  • заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
  • адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Нужно ли регистрировать?

Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки.

На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа.

Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).

Читайте также:  Сроки проведения текущего ремонта в многоквартирном доме: периодичность проведения планово-текущих работ, а так сколько по времени ведется реконструкция?

Особенности договора

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ).

Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд.

Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.

02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи.

Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме.

Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать.

Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости.

Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа.

Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами.

Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности.

Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре.

При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором.

Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора.

В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа

Для того, чтобы составить договор аренды квартиры с последующим выкупом в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

Типовой договор найма составляется между собственником жилого помещения и арендатором. Сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица.

В сделке должны быть оговорены все ситуации, которые могут возникнуть. 

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: суть документа

В типовом договоре найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа должны быть прописаны следующие пункты:

  • Полный адрес недвижимости;
  • Размеры жилого помещения;
  • Количество комнат, изолированных друг от друга;
  • Рыночная цена недвижимости;
  • Время действия договора.

Для правильного оформления документа, нужно найти типовой бланк, в котором наглядно представлены все пункты. Заказать заполнение данного документа вы можете у наших юристов  по цене, которую сами укажете! Договор найма составляется в соответствии со статьей 671.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: особенности документа

В документе должны быть прописаны всем мелкие нюансы, различные нестандартные ситуации. Договор можно продлевать на срок, превышающий его первоначальное действие. Например, срок сдачи квартиры  в аренду  можно продлить.

Все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе найма жилья и во время периода проживания арендатора, должны быть учтены в данном договоре. Там должны быть прописаны способы, при помощи которых будет достигнуто решение по выходу из возникающих нестандартных ситуаций.

  Когда самостоятельный поиск выхода решений невозможен, необходимо обращаться в судебные органы. 

Стандартный типовой бланк содержит следующие некоторые обязательные положения для участников соглашения. 

Арендатор обязуется в указанный срок вносить установленную в договоре плату за снимаемое жильё.

Дополнительно к этому, в обязанности проживающего входит внесение средств за коммунальные платежи, а также за пользование Интернетом, телефоном, кабельным телевидением и за другие услуги.

Арендатор обязан бережно относиться к интерьеру квартиры, столовым приборам, санитарному узлу и другим вещам. Это должно быть отражено в договоре. Если договор аренды с последующей продажей квартиры расторгнут, то Арендатор обязан оплатить причинённый по его вине ущерб.

Наниматель должен передать квартиру в установленный срок. Не препятствовать проживанию Арендатора и делать ремонт за свой счёт. Выше были приведены типичные положения договора аренды с последующим выкупом квартиры. Одним словом, все нюансы должны быть учтены в договоре. 

Договор найма квартиры с последующим выкупом: как подписывается?

В предпоследнем пункте договора есть сведения о сторонах. Там Арендатор и Наниматель пишут свои фамилии, имена и отчества. Так же там приводится информация о документе, удостоверяющем личность. Это может быть паспорт или любой другой документ. Ниже этого пункта приводятся подписи обеих сторон.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *