Срок заключения договора — одно из важных условий арендных отношений. Далеко не всегда стороны придают этому большое значение. И напрасно. После окончания срока действия договора стороны имеют возможность по обоюдному согласию пролонгировать договорные отношения.
Есть несколько способов пролонгации договора. Речь идёт о следующем:
- автоматический вариант без обозначения срока. Он выражается в том, что по окончанию срока действия договора арендатор пользуется недвижимостью, а у арендодателя нет по этому поводу никаких возражений. В такой ситуации договор считается продлённым автоматически;
- пролонгация с предварительным уведомлением. Оно должно быть сделано в письменном виде. Об этом, в частности, говорится в статье 621 ГК РФ;
- оформление дополнительного соглашения. Обычно это имеет смысл, если стороны хотят поменять какой-то конкретный пункт, но весь договор в целом их вполне устраивает.
Некоторые также называют в качестве одного из способов продления заключение между сторонами нового контракта. Однако это неверно с правовой точки зрения. Ведь речь идёт о разработке нового соглашения, что уже не подразумевает продления. Однако это можно назвать пролонгацией сделки.
Что означает автоматическое продление?
Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов.
В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок.
Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.
У автоматической пролонгации есть определённые минусы:
- Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
- Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
- Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.
В договоре можно напрямую запретить автоматически что-то пролонгировать. Это позволит арендодателю сохранить контроль над ситуацией.
Письменный порядок пролонгации аренды коммерческих помещений
По гражданскому законодательству в договоре найма нежилого помещения можно зафиксировать порядок продления.
К примеру, там никто не запрещает указать, что если арендатор желает продлить договор, то он обязан оповестить об этом в письменном виде арендодателя за обозначенное количество дней до окончания срока действия соглашения. Стандартно предупреждают минимум за месяц. Однако стороны могут предусмотреть и другие сроки.
Что же касается формы письменного уведомления, то и здесь возможны варианты. Например, это может быть непосредственно письмо или уведомление. Арендодатель вполне способен разработать собственную форму, которую арендатору и будет предложено заполнить. Если использование конкретного документа имеет принципиальное значение, то это нужно оговаривать в тексте договора.
Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.
Преимущества этого способа очевидны: больший контроль над происходящим, упорядоченность. Что же касается недостатков, то в первую очередь надо отметить увеличение времени, которое требуется на такую процедуру, а также её усложнение. Если у арендодателя есть целый ряд арендаторов, то такие сообщения нужно долго обрабатывать.
Но в целом у этого варианта преимуществ больше, чем недостатков. Он позволяет обеим сторонам контролировать происходящее.
Заключение отдельного дополнительного соглашения
Если в целом взаимоотношения устраивают, но нужно что-то поменять, желательно оформить дополнительное соглашение. В нём обычно указывается то условие, которое претерпело изменения. Например, это может быть цена или же отказ арендодателя от штрафа в случае просрочки оплаты.
В 2020 году пандемия коронавируса сильно изменила экономическую ситуацию в целом. И особенно сильно это ударило по бизнесу. Деятельность в торговых центрах приостановлена. Сфера обслуживания находится в глубоком кризисе. У предпринимателей нет доходов. И средств на арендную плату тоже не хватает.
Правительство предложило арендодателям пойти навстречу малому бизнесу. В целом есть 2 варианта:
- отсрочка по оплате на период самоизоляции (нерабочих дней).
- предоставление скидки арендаторам на период до 1 октября 2020 года с возвращением к обычному уровню оплаты в последующем.
Стоит отметить, что эти моменты не касаются напрямую пролонгации договора аренды. Однако если по времени необходимость продлевать соглашение и разбираться с текущей ситуацией совпадают, то нужно учитывать всё в комплексе.
При этом арендодатели уже обратились к правительству с запросом о предоставлении помощи. Многие из них задаются вопросами о своих расходах. Ведь арендодатель всё равно продолжает платить налоги. А если договор найма коммерческого помещения подразумевает уборку территории, оплату части каких-то коммунальных услуг, то и эти траты тоже надо учитывать.
Правительство в ответ предложило предоставить помощь арендодателям. В частности, если они дадут скидку минимум 50% по сравнению с той ценой, которая была актуальна раньше, то такое лицо может рассчитывать на освобождение от части налогов. Речь в первую очередь идёт о налоге на недвижимость и на имущество физических лиц. Но возможны и другие варианты.
Таким образом, если при пролонгации арендодатель предоставляет отсрочку по оплате или скидку, то это нужно оговаривать в дополнительном соглашении к договору аренды недвижимости. Общая ситуация в 2020 году не благоприятствует автоматическому продлению договорных отношений.
Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды
Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля.
Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты.
То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.
Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:
- Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
- Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
- Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
- При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.
Кто из сторон должен проявлять инициативу?
В законе на этот счёт всё достаточно однозначно. Проявить инициативу может любая из сторон. Это может быть арендатор или арендодатель. Чаще всего такая инициатива выражается в письменных уведомлениях.
Важно: иногда арендодатель может в последний момент передумать. Например, найти более выгодный вариант и попросить арендатора покинуть помещение. Однако по законодательству у арендатора в любом случае будет свободное время. И если в договоре была указана конкретная процедура продления соглашения, то тогда отправка уведомления арендатором его защитит.
Такие действия с его стороны продемонстрируют, что он планировал пролонгировать договор. Это значит, что если арендодатель получил уведомление и не возражал, то соглашение считается продлённым.
Заключение нового договора аренды
Как уже и говорилось выше, это не будет пролонгацией, потому что оформляется по сути новый договор. Однако многие специалисты склоны расценивать это как продление самой сделки: стороны в ней не меняются, как и характер отношений между ними.
Оформление нового договора имеет смысл, если менять приходится слишком много пунктов. Разработка соглашения с нуля требует довольно много времени в некоторых случаях. Если выбирать этот способ, лучше всего начать подготовку за несколько месяцев. У вас должно остаться время, пока срок действия соглашения не закончится.
Пролонгация арендных правоотношений в принудительном порядке
Это довольно редко, но всё же встречается. Дело в том, что у добросовестного арендатора по закону есть преимущество на аренду конкретной собственности среди прочих претендентов.
И это касается как продления, так и заключения нового такого же договора.
На практике из всего этого следует, что арендодатель должен сообщить ему о том, что ищет разные варианты дальнейшей сдачи недвижимости в аренду и предложить заключить соглашение.
Если этого не сделано, то в таком случае права арендатора могут быть нарушены. И тогда он вправе обратиться в суд и заставить вторую сторону продолжить договор в принудительном порядке.
Такая правовая защита особенно важна для тех предпринимателей, для которых конкретное местонахождение имеет большое значение. Например, заходить в магазин покупатели привыкли по конкретному адресу. И переезд традиционно негативно сказывается на продажах. Аналогично в отношении ряда других коммерческих заведений.
К тому же нельзя просто открыть магазин в любом помещении на первом этаже. Необходимо выполнение требований Роспотребнадзора, Жилищной инспекции и др. органов. Это зависит от нюансов: вентилиции, санузлов и др.
Важно, чтобы электросеть была способна выдержать соответствующую нагрузку. Большое значение имеют санитарные и противопожарные требования, которые тоже надо принимать во внимание.
Их игнорирование может привести к тому, что такое заведение или не разрешат открыть, или довольно быстро закроют.
На первый взгляд может показаться, что продлить договор аренды нежилого помещения – легко и просто. Однако и здесь есть ряд подводных камней, которые непременно нужно принимать во внимание. Если их проигнорировать, то вы рискуете столкнуться с конфликтом.
Помимо этого, нарушение порядка продления договора может означать, что такое соглашение не было пролонгировано. Следовательно, ваша позиция в правовом ключе оказывается незащищённой. Поэтому уделить внимание таким нюансам нужно.
Специалисты нашего агентства по управлению недвижимостью рекомендуют уделять пристальное внимание таким нюансам.
Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Болгарии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Другие статьи:
Продление договора аренды нежилого помещения
В этой статье мы рассмотрим такой вопрос, как правильно продлить договор аренды нежилого помещения.
Особенности оформления
ВНИМАНИЕ !!! Статья 651 Гражданского Кодекса устанавливает обязанность по государственной регистрации договора аренды, если срок составляет более 11 месяцев.
На практике договоры заключают так, чтобы не превышать этот срок, с возможностью продления.
Не будет иметь значения продолжительность аренды, если одна или обе стороны является юридическим лицом договор с ним необходимо зарегистрировать официально.
Кроме стандартных данных о местоположении и размере объекта требуется указать информацию о назначении помещения. Без четкого описания предмета сделки, он не будет иметь юридической силы.
Об этом говорится в пункте 3 статьи 607 Гражданского Кодекса. Для выполнения этого требования состояние помещения подлежит подробному описанию в договоре.
Указываются его недостатки, присутствующие на момент передачи, описание имеющихся коммуникаций.
Кроме письменного описания допустимо приложение фотографий объекта. Немаловажна фиксация вопроса по уплате коммунальных и прочих обязательных платежей. Передача объекта производится по передаточному акту либо другому документу, фиксирующему факт принятия арендатором — письменное соглашение сторон, протокол и прочее.
ВАЖНО!!! Изменение собственника арендуемого помещения не служит причиной для расторжения договора. Досрочно расторгнуть его можно в случае ликвидации юридического лица, выступающего арендодателем.
А также когда арендатор нарушает требование о надлежащем или разрешенном использовании.
Если такие условия не прописаны в договоре, то лицо, принявшее в аренду объект, обязано использовать его по прямому назначению, в силу стать 615 Гражданского Кодекса России.
Указание продолжительности аренды не обязательно, в отличие от цены. Максимальный срок для аренды нежилого помещения законодательством не устанавливается.
Значит, если он не обозначен сторонами, срок договора будет установлен как неопределенный. Регистрация в государственных органах в этом случае не потребуется, ведь срок может оказаться и менее года.
Расторгнуть такой договор разрешено после письменного оповещения второй стороны в срок не менее трех месяцев.
Способы продления срочного договора
При необходимости продления договора, арендатор должен письменно поставить в известность собственника в период, предусмотренный их договором. Если такой не был определен, то применяется понятие «разумный срок». Как правило, он составляет один месяц.
Но в судебной практике могут быть признаны и другие сроки. Законодательство предоставляет арендатору преимущественные права при намерении продлить аренду.
Это означает, что владелец помещения не имеет права отказать ему, если соблюдены все условия об оповещении в положенный срок.
В случае отказа в дальнейшем предоставлении помещения, закон запрещает арендодателю сдавать его стороннему лицу в течение следующего года.
При выявлении такого факта бывший арендатор может в суде истребовать помещение в свое пользование, а также получить возмещение понесенных убытков.
Поэтому уведомление рекомендуется направлять заказным письмом, для того, чтобы арендодатель не смог уклониться от обязанности предоставить помещение в дальнейшее пользование.
ВНИМАНИЕ !!! Если срочный договор истек, но арендные отношения фактически продолжаются — договор считается бессрочным. Для прекращения таких отношений потребуется уведомление заинтересованной стороны не менее чем за три месяца.
Возможность продления договорных отношений предпочтительнее рассматривать при заключении договора.
Закон предусматривает несколько возможностей продления:
- В основном договоре может быть предусмотрена автоматическая пролонгация на определенный срок. Она вступит в силу, если ни одна сторона не потребовала к определенному моменту расторжение договора, тогда продляется автоматически на установленный ранее период времени.
- Наиболее приемлемым вариантом является разработка сторонами дополнительного соглашения с учетом новых условий. Такое соглашение заключается до истечения срока по действующему договору.
- В отдельных конкретных случаях удобнее заключить новый договор. При этом придется учитывать преимущественные права арендатора, который уже использует данное здание.
- Принудительное продление договора через судебное решение, если для этого найдутся соответствующие основания.
При оформлении дополнительного соглашения разрешено изменение оплаты или прочих условий, составляющих основу договора. В случае, когда договор был зарегистрирован в установленном порядке – дополнительное соглашение также придется подвергнуть этой процедуре.
Кроме того, необходимость в регистрации возникает, если краткосрочный договор продлили более чем на 11 месяцев в связи с чем, он стал долгосрочным.
Последовательность при регистрации следующая:
- Обсуждение и согласование сторонами новых условий.
- Оформление соглашения с их учетом и непосредственное подписание.
- Передача соглашения на регистрацию в уполномоченные органы (Росреестр).
Регистрация производится в течение 10 рабочих дней.
Примерный пакет документов для граждан включает:
- заявление от одной из сторон на проведение процедуры;
- удостоверяющие личность документы;
- квитанции, подтверждающие уплату госпошлины (размер ее для физических и юридических лиц отличается на сумму в 20 000 рублей);
- не менее двух оригинальных экземпляров договора или соглашения, подлежащего регистрации;
- если объект является совместной собственностью супругов, понадобится нотариальное согласие на сделку от второго супруга (в любом случае, если собственник состоит в браке, нужно предоставить документ, подтверждающий отсутствие прав собственности у супруга);
- кадастровый паспорт или другой документ, выданный до 2008 года.
Для юридических лиц, кроме указанных, потребуется представление учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН. Все копии заверяются нотариусом.
Правила заключения договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией и без нее, готовые образцы документа
Договоры краткосрочной аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Можно предположить, что есть в них что-то такое, что дает определенные преимущества сторонам. И это, на самом деле, так.
Об особенностях сделки по краткосрочной аренде нежилой недвижимости и возможности её пролонгации речь пойдет в настоящей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
Что это такое?
Чтобы не возвращаться к вопросу, сразу же разъясним ситуации по соотношению нежилых зданий, строений и соответствующих помещений:
- В начале двухтысячных годов Высший арбитражный суд в одном из своих информационных писем разъяснил, что помещение является часть здания и сооружения.
- Из первого пункта следует, что правила, которые установлены Гражданским кодексом РФ для последних из указанных объектов, вполне применимы и для нежилых помещений.
Таким образом, рассматривая заявленную тему, нужно принимать во внимание положения параграфа 4 главы 34 части 2 ГК РФ.
О сроках договора аренды речь идет в ст. 610 ГК РФ. Но в ней ничего не сказано о том, какую сделку можно считать краткосрочной. Зато, в ст.
651 ГК РФ говорится о том, что сделка по аренде нежилого здания или строения, заключенная на срок до года, не подлежит государственной регистрации в компетентных органах.
Основываясь на этом, можно сделать вывод, что краткосрочным будет договор, заключенный на срок до 12 месяцев (о том, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок, читайте тут).
Это вполне логично. Если государство не устанавливает обязанности регистрировать такие сделки, следовательно, оно считает их «несущественными». Они, по логике законодателя, могут быстро заключаться и так же быстро расторгаться, не приводя к каким-то серьезным, заслуживающим детального внимания, последствиям.
Можно ли считать договор на 12 месяцев краткосрочным? Исходя из того, что он будет подлежать гос. регистрации, таковым его считать и называть нельзя.
Итак, краткосрочной сделка по аренде нежилого помещения будет в том случае, если она заключена на 11 месяцев и на более короткий срок.
Ст. 651 ГК РФ говорит о том, что сделка должна быть заключена в письменной форме. Составляется один документ, но в нескольких экземплярах, имеющих равную силу. Один – передается арендодателю, другой – арендатору. Очень важно грамотно определиться с содержанием договора. В нем должны иметь место следующие пункты:
- Информация о сторонах. Если ими выступают только физические лица, то достаточно будет только паспортных данных, или сведений, содержащихся в иностранных документах, удостоверяющих личность, при условии, что есть заверенный нотариусом перевод на русский язык.
Предпринимателю нужно будет представить документы, содержащие ИНН и ЕГРН. Юридическим лицам – учредительный документ, ИНН и ОГРН, приказ о назначении руководителя, доверенность на имя представителя, если без этой бумаги физ. лицо, заключающее договор от имени организации, действовать не может.
- Информация об объекте. Чем полнее она будет в договоре, тем лучше. Нужно указать:
- адрес;
- площадь;
- расположение;
- назначение;
- кадастровый номер.
Стоит сослаться и на правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость принадлежит собственнику. Если имеются какие-либо обременения, о которых можно узнать, скажем, из выписки из ЕГРН, то их тоже следует перечислить.
- Размер арендной платы и порядок её перечисления арендодателю. Если стороны не скрывают свои доходы, а это, как, внимание, минимум административное правонарушение, то лучше переводить оплату со счета на счет. Почему?
Отпадает необходимость писать расписки или оформлять иные доказательства, свидетельствующие о том, что деньги за пользование недвижимостью исправно выплачиваются. В случае возникновения конфликта, достаточно просто запросить выписку в банке.
- Срок действия договора. Раз уж речь идет о краткосрочной аренде, то он должен быть указан. Хотя, гражданское законодательство не обязывает стороны указывать конкретный промежуток времени, в течение которого условия сделки должны действовать. В описываемом случае, срок может быть любой, но до 12 месяцев: 10, 7, 3, 1 месяц.
Кстати, краткосрочные договоры аренды пользуются популярностью в среде начинающих предпринимателей. Такие лица еще не знают, насколько успешным будет их бизнес, поэтому стараются минимизировать риски. Взять в аренду нежилое помещение, скажем, на 6 месяцев – это недорого. На 5 лет – совсем другое дело.
- Обязанности сторон. Этому пункту нужно уделить особое внимание. Неисполнение своих обязанностей арендатором или арендодателем может стать причиной расторжения договора. Некоторые обязанности прямо указаны в ГК РФ. Другие – стороны могут придумать, сформулировать самостоятельно, обсудив друг с другом.
Правило, в таком случае, одно: пункты договора не должны по своему содержанию противоречить нормам ГК РФ и других правовых актов.
- Неплохо бы и отдельно прописать условия расторжения или продления срока действия сделки. Впрочем, о пролонгации еще пойдет речь в настоящей статье.
В текст договора могут быть включены и другие пункты, которые не запрещены действующим законодательством.
Вкратце, об этом уже шла речь выше. Необходимо добавить следующее:
- В ст. 609 ГК РФ сказано, что договоры аренды недвижимости подлежат гос. регистрации, если иное не предусмотрено действующими правовыми актами.
- Ст. 651 ГК РФ, которая является специальной по отношению к ст. 609, устанавливает, что краткосрочные соглашения об аренде нежилых объектов не регистрируются в Росреестре.
Таким образом, не нужно тратить время и деньги на названную процедуру. И это весомое преимущество для сторон.
Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.
Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.
Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.
Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.
Как действовать в каждой из ситуаций?
- В первом случае, исходя из смысла ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Ничего делать не нужно. Договор автоматически считается перезаключенным на определенный срок. Осуществлять гос. регистрацию сделки не потребуется, в силу положений ст. 610 ГК РФ. В Росреестр или в МФЦ нужно идти только тогда, когда аренда заключена на конкретный временной период, превышающий 1 год.
- Во втором случае, стороны действуют так, как договорились. Разумнее всего – заключить новый договор на 11 месяцев.
Узнать детально о разных способах продления договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образцы необходимых для этого документов, можно здесь.
В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?
Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу ст. 621 ГК РФ. Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.
Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:
«Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».
Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.
Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации
- Чтобы составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации, укажите в нем, на какой срок, сколько раз и при каких условиях будет продлен договор.
- Особенно удобно такое условие для договора аренды транспортных средств, поскольку такой договор по окончании срока действия не будет возобновлен на новый срок и отношения прекратятся.
- При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимости учтите, что в некоторых случаях понадобится его государственная регистрация.
Что означает автоматическая пролонгация договора аренды
Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.
При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.
Автоматическая пролонгация договора аренды транспортных средств
Включите в договор условие об автоматической пролонгации, если вы и контрагент настроены на продолжение арендных отношений, вас устраивают текущие условия.
Дело в том, что, поскольку есть нюанс для этого договора, он не может быть возобновлен на неопределенный срок (ст. ст. 632, 642 ГК РФ).
Это означает, что, если стороны не успели продлить договор до его окончания, он прекратится и арендатор обязан будет вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ).
Условие об автоматической пролонгации позволит избежать материальных и временных затрат на подписание дополнительных соглашений каждый раз при окончании срока действия договора.
Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости
При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.
Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Вопрос
Компания (арендатор) имеет договор аренды помещения, который продлевается каждые 11 месяцев. Акт приема-передачи помещения подписан однократно. Необходима ли госрегистрация договора аренды в таком случае?
В описанной ситуации государственная регистрация договора аренды помещений не требуется.
Обоснование вывода
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если условия о сроке договор не содержит, он считается заключенным на неопределенный срок.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Однако законом могут предусматриваться исключения из этого правила, и одним из таких исключений является заключение договора аренды на срок менее года.
Отметим, что при краткосрочном договоре аренды вопрос о его регистрации не оставляется на усмотрение сторон: судебная практика исходит из того, что условие договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, о том, что он подлежит государственной регистрации, ничтожно, а отказ в государственной регистрации такого договора правомерен (см. постановления Восемнадцатого ААС от 25.05.2017 № 18АП-4668/17, АС Волго-Вятского округа от 08.02.2016 № Ф01-6178/15, АС Волго-Вятского округа от 09.02.2016 № Ф01-6232/15).
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
Кроме того, не противоречит законодательству и ситуация, когда стороны изначально включили в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (в данном случае 11 месяцев). Данный вывод подтверждается и судебной практикой (см.
, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу № А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений.
Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Подчеркнем, что единственным обстоятельством, определяющим необходимость государственной регистрации договора, является срок, на который он заключается, все остальное, в том числе наличие или отсутствие актов приема-передачи имущества, для целей государственной регистрации договора правового значения не имеет. При этом нет также никаких оснований рассматривать отсутствие передаточного акта как свидетельство заключения договора аренды на срок более года.
По общему правилу (п. 1 ст. 655 ГК РФ) при переходе имущества от арендодателя к арендатору и обратно требуется подписание передаточного акта.
Однако договором может быть предусмотрено, что в случае автоматической пролонгации договора на новый срок на тех же условиях фактическая передача имущества не производится и передаточные акты не составляются.
Кроме того, само по себе отсутствие передаточного акта не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недействительности (незаключенности) договора, если договор сторонами фактически исполняется (определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12).
Более того, в определенных ситуациях отсутствие акта, подтверждающего факт возврата арендатором имущества арендодателю, напротив, расценивается судами (в совокупности с другими обстоятельствами) как свидетельство возобновления (пролонгации) договора аренды на новый срок (определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12).
Нужно Ли Платить Налоги От Сдачи Квартиры На 11 Месяцев
В большинстве случаев обычным считается заключение договора на один год. Потому что удобнее и 12 месяцев легко делятся на равные временные периоды. Однако это не касается договора аренды или договора найма жилого/нежилого помещения. Здесь чаще всего можно встретить цифру 11 месяцев.
Объяснение можно найти в нашем законодательстве. Гражданский Кодекс Российской Федерации, а точнее п.2 ст.
651 сообщает о том, что обязательно регистрировать в государственных органах договор аренды здания/сооружения сроком не менее 1 года. Также, исходя из информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.
N 53, обязателен процесс по регистрации договора аренды аналогичного срока, заключенный в отношении помещений нежилого предназначения.
При учете того, что процедура регистрации данного договора упразднена, соответственно все сопровождающие моменты, такие как подписание и расторжение также уменьшат времязатратность всего процесса.
По окончании срока одиннадцатимесячного договора аренды, его пролонгация на аналогичный период (то есть 11 месяцев) будет заключаться в виде нового договора, который также регистрации не подлежит. Данное решение Арбитражного суда опирается опять же на п.2 ст. 651 ГК РФ.
Если краткосрочный договор подходит к окончанию своего действия, а аренда продляется на период более года, то новый договор необходимо регистрировать в государственных органах. Договор, который продлен на неопределенный срок аренды также регистрировать в УФРС не нужно.
Стоит принять во внимание следующее: в целях предупреждения каких либо спорных ситуаций и согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса, будет являться 1 годом период с 1 числа любого месяца года нынешнего до 30(31) числа прошлого месяца последующего года. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Налоговое законодательство относительно этого вопроса являет правомерным относить уплату аренды к расходам компании и, соответственно, учитывать ее в процессе подсчета налога на прибыль. Тем же условиям налогообложения подлежат и договоры аренды, пролонгированные на период менее года и на неопределенный срок.
Стартап, вестинг, клифф: доли в бизнесе и права участников
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать
- Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств. Но стоит учитывать, что в случае возникновения каких-либо разногласий первый вариант будет более выигрышным, так как позволит суду назначить почерковедческую экспертизу.
- Само написание документа должно быть максимально аккуратным, так как наличие помарок или исправлений может привести к потере им юридической силы.
- Обязательно необходимо указывать сведения о лицах, упомянутых в расписке: фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо обозначить дату принятия денежных средств, а также сумму и период, за который они выплачиваются.
- Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
- Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
- За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.
Рекомендуем прочесть: Можно Ли Продать Квартиру Если Снято Обращение На Взыскание
В каком случае соглашение считается краткосрочным?
Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды – две разновидности сделки по передаче недвижимости нежилого типа, как стоящей отдельно, так и являющейся частью многоквартирного дома. Основной отличительной чертой является срок аренды.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 683 и 651) устанавливает максимальный срок для краткосрочной договоренности – 12 месяцев.
Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Долгосрочные взаимоотношения по недвижимости заключаются на период от одного года.
Дабы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочного соглашения аренды, срок пользования недвижимостью арендатором не должен превышать одного года, при этом, в договоре, как правило, прописываются возможность пролонгации и приоритетное право текущего арендатора заключить новый контракт после окончания действующего, если у сторон не будет претензий.
Сдаем квартиру по закону: права и обязанности сторон
Если вами при заключении договора найма была выбрана простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует получить согласие после заключения договора.
Если никто не заинтересован в признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца, даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны собственника.
Закон допускает это и называет последующим одобрением сделки.
Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого.
В рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле, принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади.
А значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают внаем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.
26 Янв 2020 etolaw 293