Что такое субаренда нежилого помещения: образец договора, правила сдачи, а также оквэд

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.

Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

• склады;
• гаражи;
• цеха;
• офисы;
• залы и т.д.

Обратите внимание!

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

• передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
• сдать объект полностью или частично в субаренду;
• передать или продать третьему лицу свои права.

Договор субаренды нежилого помещения

Этот документ составляется письменно. Необходимо согласие всех сторон. Если его удалось достичь, тогда собственник, арендатор и субарендатор ставят свои подписи под договором.

Сначала договор может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить окончательный

Вот что должно входить в соглашение:

• информация о том, где расположено помещение (адрес);
• для каких целей предназначено это строение;
• общая площадь объекта;
• срок, на который заключается данный документ;
• порядок, сроки оплаты.

Иногда требуется приложить к типовому договору следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• акт приемки/сдачи строения;
• свидетельство о госрегистрации нежилого помещения;
• протоколы разногласий и согласования этих разногласий.

Образец договора субаренды нежилого помещения

dogovor-subarendi-nezhilogo-pomesheniya.docx ≈ 17 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Регистрация договора

Если этот документ заключается более чем на год, тогда нужно его зарегистрировать. Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.

Для госрегистрации нужны такие документы, как:

• договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
• документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
• решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
• доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

Обратите внимание!

Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.

Бухгалтерский учет

Данный вид деятельности подразумевает налогообложение на доход в размере 13% от данной суммы. Справка формы 3-НДФЛ предоставляется в налоговую каждый год, это нужно успеть сделать до 30 апреля, а саму сумму налога уплатить до 15 июля.

Юрлицо, использующее упрощенную систему налогообложения, должно уплачивать 6% налога. Важно правильно вести бухгалтерскую отчетность, вовремя подавать документы в налоговую инспекцию. Те, кто пытаются уклониться от уплаты обязательного сбора, могут попасть под административную ответственность.

Нарушителям придется заплатить штраф, который в самых серьезных случаях может достигать полумиллиона рублей

А злостным нарушителям грозит еще и уголовная ответственность. За такое деяние законом предусмотрено наказание в виде лишения свободы.

Закон предусматривает порядок заключения соглашения субаренды. Необходимо известить собственника о том, что его арендатор хочет передать вверенный объект иному лицу. Нужно правильно составить договор, вести финансовую отчетность, вовремя передавать документы в налоговую.

Собственникам, арендаторам и субарендаторам нежилых помещений нужно знать свои права и обязанности. Если бухгалтерская и налоговая отчетность вызывает затруднения, лучше передать полномочия по составлению бумаг специалистам.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Субаренда ОКВЭД 2020 — какой код классификатора выбрать?

Коммерческая недвижимость составляет материальную базу любого предприятия. Но большинство компаний стремится ее использовать по договору аренды или субаренды. В последнем случае договор на пользование нежилой недвижимостью заключается с арендатором. Какие коды ОКВЭД действуют по субаренде в 2020 году?

Содержание договора:

• Нормативная база
• Коды классификатора
• Порядок действий

Нормативная база

Субаренда нежилых помещений относится к виду правоотношений, в рамках которых арендатор заключает договор с третьей стороной о сдаче недвижимости в повторную аренду.

В данном случае договорные отношения заключаются с согласия собственника помещения. Согласно действующему законодательству, возможна как полная субаренда, так и частичная. По договору субаренды можно передать в пользование офисное или торговое помещение, склад, цех или гараж.

Согласно общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, структура договора напоминает основной договор между собственником и арендатором. В случае субаренды необходимо использовать коды ОКВЭД в предпринимательской деятельности для оплаты налогов.

На сегодняшний день в ОКВЭД не содержится сведений непосредственно о субаренде помещений. Но в классификаторе можно выбрать коды, которые касаются аренды нежилого помещения. В 2020 году следует выбирать код 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом» и 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

По данным кодам ОКВЭД могут работать следующие категории:

1. Собственники.
2. Арендаторы.
3. Субарендаторы.
4. Консультанты.
5. Агентства недвижимости.
6. Управляющие.

Коды классификатора видов экономической деятельности

При выборе кодов важно руководствоваться последними изменениями, так как в предыдущей и действующей редакции данные могут не совпадать. Если этого не учитывать, инспектор налоговой службы может не принять заявление.

А если деятельность по неправильным кодам уже ведется, в случае очередной налоговой проверки могут возникнуть сложности. Поэтому лучше решить данный вопрос заранее, проверив реальные сведения на соответствие указанным кодам.

Начиная с 11 июля 2016 года, при государственной регистрации индивидуальных предпринимателей и организаций используются коды ОКВЭД 2. Если налогоплательщик зарегистрировался ранее этой даты, коды приводятся в соответствие в автоматическом режиме.

У каждой организации и индивидуального предпринимателя есть возможность проверить соответствие кодов ОКВЭД 2 в едином государственном реестре юридических лиц или индивидуальных предпринимателей.

Это можно сделать при помощи раздела «Электронные сервисы» на сайте ФНС России. Если данные о виде деятельности отсутствуют или не соответствуют реальной деятельности, необходимо внести изменения.

Для этого в налоговую службу подается заявление по форме Р14001 или Р24001.

Заявление можно подать как непосредственно в налоговой инспекции, так и в электронном виде. В последнем случае необходима усиленная квалифицированная подпись, выдаваемая налоговой службой. Она позволяет своевременно подавать сведения в налоговую службу в оперативном режиме. При этом не требуется нотариальное заверение документа и подписи.

Обратите внимание! При внесении изменений в коды экономической деятельности из-за изменения редакции классификатора государственная пошлина не взимается.

Порядок действий  ̶  что надо делать?

В случае с субарендой арендатор выступает в качестве посредника. Он на выгодных условиях арендует помещение у собственника, а затем сдает его в субаренду частично или полностью.

Коды ОКВЭД индивидуальные предприниматели и компании выбирают при постановке на учет в налоговую службу.

Если до этого предприниматель не занимался данной деятельностью, необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Классификатор ОКВЭД поможет сориентироваться и подобрать нужные коды для регистрации или расширения основной деятельности. Здесь следует выбрать занятость, связанную с предоставлением определенных услуг и вариант организации бизнеса. Классификатор может использоваться и в случаях, когда сдается целое коммерческое здание, торговый центр или цех.

При постановке на учет важно правильно выбрать коды ОКВЭД, чтобы в будущем не пришлось подавать заявление повторно.

Для этого важно придерживаться следующего алгоритма действий:

Подберите коды	Можно ознакомиться с классификатором на сайте ФНС. Там можно найти актуальные данные, чтобы правильно выбрать коды. Важно руководствоваться данными именно с официального сайта ФНС, так как информация там постоянно обновляется. Если этого не сделать, инспектор может отказать в приеме заявления.
Правильно заполните заявление	Грамотно заполните форму заявления. Юридические лица заполняют заявление по форме Р14001, а предприниматели – Р24001. Важно, чтобы в заявлении не было ошибок и неточностей.
Подайте его в налоговую службу	Заявление следует подавать в установленные сроки в инспекцию по месту регистрации.

Таким образом, при сдаче нежилого помещения в субаренду необходимо выбрать соответствующие коды ОКВЭД и предоставить информацию об этом в налоговую службу. Это необходимо для соблюдения налогового законодательства.

Видео сюжет расскажет, что такое ОКВЭД и как его правильно выбрать

Договор субаренды нежилого помещения образец 2021, особенности заключения между юридическими, физическими лицами и ИП

У многих пользователей коммерческой недвижимостью на условиях аренды наступает момент, когда часть площадей может стать лишней. Чтобы не ухудшать своё финансовое положение и не накапливать долги перед собственником имущества, наниматель имеет права заключить договор субаренды нежилого помещения образец которого мы предложим скачать чуть ниже по тексту.

• Но перед этим в данной статье будет подробно расписан порядок заключения сделок по субаренде помещений между юридическими, физическими лицами и ИП. Вы также получите представление о том, на что нужно обратить внимание, и какие существенные условия нужно соблюсти в рамках рассматриваемого нами соглашения
• Не забудем мы и упомянуть и о том, какая существует ответственность арендатора и субарендатора перед собственником арендуемого помещения, возможно ли застраховать свою ответственность, и как это сделать правильно.
• А также в качестве бонуса посетителю ресурса будут представлены наиболее востребованные образцы договоров субаренды коммерческой недвижимости.

Когда возможна аренда с правом субаренды

Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.

Соответствующие условия субаренды должны быть однозначно оговорены в основном арендном соглашении. Также субаренда должна быть допустима физически.

Например, если арендатор использует в своей деятельности магазин, то он может предоставить в субаренду один или несколько отделов для торговли обозначенными товарными группами.

Когда же речь идёт, например, об офисе, то важно оговорить порядок пользования помещением с арендатором.

В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее). Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям.

Обратите внимание, что на правах субаренды помещение может быть предоставлено сразу нескольким пользователям. При этом главное, чтобы арендуемые площади были обособленными.

Отношения по субаренде не устанавливаются в том случае, если основной арендатор владеет нежилой недвижимостью безвозмездно, то есть в рамках договора о предоставлении ссуды (отечественный Гражданский кодекс возможности субаренды не предусматривает).

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Часть площадей склада или торгового зала, магазина, одна или несколько комнат офиса, которые пока временно не нужны основному арендатору – вот на что ориентируется рассматриваемый договор.

К соглашению следует приложить план той части помещения, которую арендатор планирует передать в последующее пользование. Данный эскиз должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами (арендатором, субарендатором).

В соглашении по выделенной части помещения следует включить порядок доступа на соответствующие площади как арендатора, так и субарендатора.

Приведём такой пример. На территории, которая передана в распоряжение субарендатора, находятся счётчики воды, газа, тепла. И с них следует арендатору периодически снимать показания для передачи информацию арендодателю.

1. Естественно, что должны быть оговорены и обязанности субарендатора в части соблюдения мер безопасности в арендуемой части помещение.
2. Чтобы было проще понять, как должен выглядеть договор субаренды части нежилого помещения, мы предлагаем загрузить в режиме онлайн, примерный образец возможного варианта соглашения.
3. Естественно, в предложенную форму можно внести любые свои коррективы относительно сведений о недвижимости (объекте для субаренды), финансовых взаимоотношений между участниками сделки, принятых двумя сторонами на себя обязательств.

Субаренда нежилого помещения: особенности заключения и регистрации сделки

• Первое правило отношений гласит о том, что срок действия договоров в отношении потенциальной субаренды не может быть увеличен по сравнению с тем временным периодом, который очерчен в определённом пункте базового соглашения между хозяином помещения и арендатором.
• Теперь что касается законодательной необходимости государственной регистрации договора субаренды недвижимости.
• В ГК РФ есть правило, по которому договор по аренде недвижимого имущества (независимо от его вида и назначения), заключаемый на срок более года, нуждается в процедуре государственной регистрации в отделе Росреестра или подходящем для сторон МФЦ (651 ГК РФ).

То же самое можно сказать и о договоре субаренды. В частности, в статье 615 ГК РФ сказано, что сделка по субаренде регулируется общими нормами об аренде. А это означает, что действуют и предписания относительно государственной регистрации сделки.

Иными словами, договор в отношении субаренды объекта нежилой недвижимости следует зарегистрировать, когда его подписали не менее чем на один год.

Кроме того, сам арендатор может обязать субарендатора провести регистрацию договора в установленый срок. Соответствующие обязательства недвусмысленно отражаются в договоре.

Арендная плата и порядок расчётов

Правовые нормы именно в отношении субаренды не содержат конкретных правил формирования размера платы для субарендатора. В то же время необходимо понимать, что даже при передаче имущества в субаренду арендатор будет продолжать уплачивать собственнику помещения арендные платежи и возмещать ряд эксплуатационных расходов.

Поэтому, плата за субаренду должна покрывать затраты арендатора по взаимоотношениям с изначальным арендодателем и в идеале приносить ему доход.

Кроме того, платежи от субарендатора должны поступать раньше, чем арендатор должен будет рассчитаться с арендодателем. В противном случае на арендатора может лечь дополнительная финансовая нагрузка в виде неустойки, уплачиваемой собственнику имущества.

Во взаимоотношениях с субарендатором арендатор имеет право установить для последнего свои штрафные санкции в случае несвоевременного внесения платежей. А также арендатор имеет право прописать в договоре возможность его расторжения в случае наличия длительной задолженности.

Взаимоотношения арендатора и субарендатора

Сторонам важно между собой состыковать условия первоначального договора аренды и сделки с субарендатором. Они не должны противоречить друг другу в основных положениях.

В частности, арендатору нужно иметь понимание того, что нужно предусмотреть.

Существенный условия

В первую очередь описание помещения не должно входить в противоречие с объектом аренды по основному договору. Кроме того, у субарендатора должны быть идентичные права с теми, которые предоставил реальный собственник помещения первоначальному арендатору.

Важно по пунктам прописать и условия взаиморасчётов по всем составляющим (плата за субаренду, компенсация коммунальных платежей, эксплуатационных затрат и так далее). Не последнее место следует уделить ответственности субарендатора перед арендатором.

Необходимым блоком в договоре является порядок распределения между сторонами обязательств по проведению как текущего, так и капитального ремонта. Все эти вопросы следует согласовать с первоначальным арендодателем.

Естественно, что любой объект недвижимости в современных реалиях стоит недешево. Более того, от ущерба в виде внезапного пожара, природных катаклизмов, действий злоумышленников уберечь себя полностью никто не сможет.

В таком случае в договор относительно субаренды следует включить положения в отношении страховки имущества.

Они могут предусматривать:

• возложение обязанностей по страховке имущества на арендатора;
• включение затрат по страхованию в состав платы за субаренду помещения;
• обязательства субарендатора обслуживать страховку отдельно за счёт собственных средств.

Наконец, следует правильно оговорить процедуру досрочного окончания договора в отношении субаренды. В частности, такое соглашение утрачивает свою силу с расторжением основного арендного соглашения. Могут быть и иные причины для прекращения взаимоотношений. Их все важно чётко перечислить в договоре по субаренде.

Ответственность арендатора за имущество

Даже если нежилое помещение (его часть) будут переданы в субаренду, ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества все равно будет нести перед собственником арендатор. Другое дело, что впоследствии он может взыскать с субарендатора реально нанесённый ущерб в порядке регресса.

Однако следует перед этим собрать необходимые доказательства того, что убытки стали следствием действий или халатного отношения к имуществу со стороны персонала субарендатора.

Ответственность субарендатора перед собственником

Договорами как по аренде, так и в части субаренды может быть предусмотрено, что субарендатор за имеющийся вред напрямую отвечает перед хозяином имущества.

Например, может наступить ответственность субарендатора за пожарную безопасность. В этом случае следует обосновать нарушение необходимых стандартов и регламентов от МЧС, прочих властных структур.

Имеются и другие варианты, когда субарендатор может быть обременён санкциями.

Есть ли отличия между сторонами сделки

Когда разговор идёт о правовых нюансах, то нет существенной разницы в том, кто ставит свою подпись на договоре в роли арендатора либо же субарендатора.

Другое дело, что на содержание взаимоотношений и состав оформляемых документов может повлиять избранная сторонами система налогообложения.

Между юридическими лицами

К подписанным пунктам соглашения в отношении субаренды всегда составляются передаточные акты как по предоставлению, так и возврату имущества.

Кроме того, оформляется счет-фактура. Этот документ предназначается для ведения налогового учёта в части НДС у двух сторон отношений.

Не исключено, что отдельные ограничения по передаче некоторых объектов недвижимости по правилам субаренды могут быть установлены не только основным договором, но и положениями устава фирмы – арендатора.

Как бы там ни было, мы предлагаем загрузить на собственный компьютер, иное мобильное устройство примерный текст договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами. В него каждый из контрагентов вправе внести свои требуемые правки.

Между ИП и физическим лицом

Здесь важно уделить внимание всему пакету документов, который будет оформляться между сторонами.

Помимо акта приёма-передачи имущества, для ИП могут потребоваться банковские выписки или расписки в подтверждение того, что средства поступали от субарендатора. Ведь физлицо плату за пользование имуществом обычно вносит наличными средствами.

Поэтому свой доход предпринимателю как арендодателю, нужно подтвердить местному подразделению налоговой службы.

Примерный договор субаренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом легко и быстро загрузите, используя предлагаемую нами ссылку.

Между физическим и юридическим лицом

Отличительной особенностью такого типа соглашения будет то, что предприятие будет выступать по отношению к гражданину налоговым агентом.

Проще говоря, оно обязано удерживать из платы, переводимой арендатору, налог на доходы физических лиц по действующей ставке. Эта особенность взаимоотношений обязательным пунктом включается в текст договора.

Сказанное подтверждается разъяснениями Минфина в письме от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369.

О том, как внешне оформляется договор субаренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом, можно получить представление, скачав наш бланк в качестве шаблона для работы.

Типовая форма договора субаренды нежилого помещения или что обязательно нужно учесть

Основное правило гласит о том, что субарендное соглашение мало чем отличается от первоначальной сделки по найму имущества.

Точно так же в нём обязательно указываются все данные по передаваемой недвижимости, период субаренды, вопросы оплаты, взаимные права и обязательства сторон.

Необходимо также определить и процедуру досрочного прекращения взаимоотношений. Независимо от состава сторон, договор субаренды наилучшим образом сможет составить юрист. Он же поможет проследить за его выполнением.

Образец договора субаренды нежилого помещения 2021 года между ИП, ООО, физическими лицами

Договорные отношения между двумя и более лицами по аренде и субаренде нежилых помещений могут иметь много тонкостей и нюансов. Поэтому предварительно необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон.

С примерами договора субаренды нежилого помещения 2021 года, можете ознакомиться ниже.

Субаренда — переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения.

При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей. Такой вариант зачастую используют предприниматели, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой стоимости и распределили на несколько площадей под аренду. Тогда арендатор вправе, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

• отдавать имущество в пользование безвозмездно;
• сдавать полностью или частично в субаренду;
• передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия договора;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

• все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения.

К правам стороны можно отнести:

• проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
• требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
• проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
• устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

• использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
• соблюдение технических и пожарных норм;
• ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
• своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
• уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

• Первый договор более детальный и подлежит государственной регистрации, второй краткосрочный и универсальный заключенный менее чем на год.
• Скачать бланк:
• Заполненный образец договора субаренды нежилого помещения между ИП и ИП:

Скачать

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Акт приема-передачи нежилого помещения

К договору можно приложить передаточный акт нежилого помещения, бланк которого можете скачать ниже:

Скачать

Образец акта приема-передачи в субаренду нежилого помещения:

Скачать

Скачать акт приема передачи нескольких нежилых помещений

Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.

1. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
2. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски. Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
3. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
4. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
5. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.

Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды — Эльба

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

???????? ГК РФ § 1. Общие положения об аренде

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Бланк: согласие арендодателя на субаренду

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы. 

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов. 

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником. 

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка 

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги, сформирует счета и акты и не потребует специальных знаний.

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи 

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется. 

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь 

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

• Вот примерные нарушения субарендатора:
• — ведёт бизнес, о котором не договаривались;
• — ухудшает состояние помещения, не делает уборку;
• — задерживает арендную плату и коммунальные платежи;
• — машет бизнесу арендатора.
• А вот арендатора:
• — не разобрался с недостатками помещения;
• — мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 08.02.2021

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество.

Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ.

Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества.

Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.

• Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
• Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.
• Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.